Problem z zaległościami w płatnościach to zmora polskiej gospodarki. Nie omija ona także wspólnot mieszkaniowych. Zachowanie płynności finansowej jest kluczowym elementem funkcjonowania wspólnoty, ponieważ pozwala na swobodną realizację działań organizacji. Stąd jednym z ważniejszych zadań stojących przed administratorem staje się windykacja zaległych należności.
Źródło finansowania działalności wspólnot mieszkaniowych stanowią zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali z przeznaczeniem na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej, będąc właścicielami lokali mieszkalnych, są na mocy ustawy o własności lokali zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a także kosztów zarządu wspólną nieruchomością oraz opłat za dostarczanie mediów.
Brak dokonywania wpłat doprowadzić może do utraty płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej, zaś zarząd jest zobowiązany do działania dla dobra wspólnoty, a więc w przypadku braku uiszczania wspomnianych opłat winien podjąć odpowiednie działania, prowadzące do odzyskania należności.
Jakie kroki powinny podjąć wspólnoty mieszkaniowe, kiedy właściciele lokali uchylają się od zapłaty należności?
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, w przypadku niemożności polubownego rozwiązania sprawy, musi wystąpić z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę należności. Do zarządu zatem należy decyzja o wszczęciu postępowania upominawczego. W tym celu wystarczy przekazać sądowi odpowiednie dokumenty i ewidencje płatności, sąd zaś wydaje w trybie zaocznym nakaz zapłaty.
Wspólnotę mieszkaniową w sądzie reprezentuje jej zarząd, który może także zlecić prowadzenie sprawy profesjonalnemu pełnomocnikowi. Do tego nie jest konieczne podjęcie dodatkowej uchwały, gdyż zarząd wspólnoty posiada do tego odpowiednie uprawnienia.
Sposób na skuteczną windykację należności
Powierzenie spraw, związanych z odzyskiwaniem należności dla wspólnot mieszkaniowych, profesjonalnym przedstawicielom jest bardzo dobrym rozwiązaniem, ponieważ takie firmy posiadają odpowiednie doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami, a także w prowadzeniu spraw dotyczących windykacji należności. W ich gestii znajduje się zatem zdiagnozowanie problemów, jakie ma właściciel lokalu w związku z brakiem pozyskiwania należnych kwot, skompletowanie wszelkich niezbędnych dokumentów, jakie dotyczą zadłużenia, a także tych, jakie są niezbędne do sądowej windykacji. Mogą zająć się także przeprowadzenie w postępowaniu sądowym całej procedury windykacyjnej oraz zajmą się również windykacją należności do dłużników.
Jak wygląda proces windykacji?
Profesjonalni zarządcy przeprowadzają cały proces windykacji należności, który składa się z kilku etapów. Pierwszy polega na wystawieniu upomnienia zawierającego informację o powstałych zaległościach z prośbą o ich uregulowanie w wyznaczonym terminie. Takie upomnienie jest dostarczane bezpośrednio do dłużników. W razie nieuregulowania zaległości w terminie, zarządca przechodzi do drugiego etapu i wystawia pierwsze wezwanie do zapłaty, które zawiera prośbę o uregulowanie należności razem z odsetkami w wyznaczonym terminie. Jeśli to również nie przyniesie oczekiwanego rezultatu, zostaje wystawione wezwanie przedsądowe, które precyzuje również termin zapłaty i zawiera informację o konsekwencjach nieuregulowania zaległości, w tym o skierowaniu sprawy do sądu, co generuje dla dłużnika dodatkowe koszty, a także o skierowaniu sprawy do komornika oraz zgłoszeniu dłużnika do Krajowego Rejestru Długów.
Jeśli nie występują żadne przeszkody, sąd w zaocznym trybie wydaje nakaz zapłaty, który po uprawomocnieniu stanowi podstawę do przymusowego wyegzekwowania zasądzonej należności.
Po uzyskaniu prawomocnego nakazu zapłaty, w przypadku dalszego braku wpłat, zarządca oddaje dług do komornika i ma prawo zgłoszenia dłużnika do Krajowego Rejestru Długów. Dopiero jeśli te wszystkie czynności windykacyjne nie przynoszą rezultatu, zarządca oraz wspólnota mieszkaniowa na drodze uchwały mogą podjąć decyzję o sprzedaży długu.
Nieuiszczenie zaliczek przez właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej jest niestety dość powszechnym zjawiskiem, z jakim muszą borykać się wspólnoty. Windykacja należności to proces wysoce specjalistyczny, zaś pomoc specjalisty pozwala na skorzystanie z jego doświadczenia, które nierzadko umożliwia odzyskanie długu bez konieczności wkraczania na drogę sądową, za sprawą skutecznie prowadzonych negocjacji. Efektywność w dochodzeniu roszczeń finansowych gwarantują jedynie profesjonaliści, posiadający odpowiednie kwalifikacje, cechy charakterologiczne oraz siłę przekonywania.
