Najczęściej bywa, iż aby powołać jakąkolwiek nową instytucję konieczna jest wizyta w urzędzie lub sądzie. Jednak w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, sprawa wygląda zupełnie inaczej. Dzieje się tak, ponieważ wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, na terenie budynku mieszkalnego lub mieszkalno-użytkowego. Do jej powstania potrzebnych jest przynajmniej i zaledwie dwóch właścicieli lokali. W tym artykule wyjaśnimy kwestie dotyczące wspólnot mieszkaniowych, a zwłaszcza czy grozi nam kara za brak wspólnoty mieszkaniowej.
Czy można nie zakładać wspólnoty mieszkaniowej?
Jak wspomnieliśmy, wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, w budynku mieszkalnym lub mieszkalno-użytkowym, a do jej założenia jest potrzebnych przynajmniej dwóch właścicieli (potrzebny jest akt własności lokali od dwóch właścicieli lokali). Wspólnota mieszkaniowa może działać w jednym lub wielu budynkach usytuowanych na tej samej nieruchomości. Natomiast trzeba mieć świadomość, że wspomniana wspólnota nie powstanie już – przykładowo – na osiedlu domków jednorodzinnych.
Warto również wiedzieć, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, zatem ma cechy osoby prawnej. Wspólnota mieszkaniowa może też pozywać do sądu, ale i być pozywana. Zatem przyjęło się, że wspólnota jest tak zwaną ułomną osobą prawną.
Wspólnotę mieszkaniową tworzą z jednej strony osoby, które mają we własności wykupione mieszkania komunalne, ale i gmina będąca właścicielem reszty lokali w danej nieruchomości. Podobnie sytuacja wygląda w nowowybudowanym budynku – w tym przypadku w składzie wspólnoty znajdują się właściciele lokali i deweloper, który posiada jeszcze niesprzedane lokale.
Należy także wiedzieć, że istnieją dwa typy wspólnoty mieszkaniowej. Są nimi mała i duża wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z tym, dużą wspólnotę tworzą budynki z czterema lokalami. Wspomniane rodzaje wspólnot różnią się przede wszystkim liczbą lokali wyodrębnionych oraz zasadami zarządzania, przy czym małe wspólnoty działają w oparciu o zasady kodeksu postępowania cywilnego. Natomiast duże wspólnoty funkcjonują w oparciu o ustawę o własności lokali. Co jeszcze je różni?
Mała wspólnota mieszkaniowa nie ma formy organizacyjnej i procedury podejmowania uchwał, a także ich zaskarżania. W przypadku tej wspólnoty mieszkaniowej nie trzeba również zwoływać zebrań rocznych, a decyzje zapadają jednomyślnie. Z kolei w dużych wspólnotach decyzje podejmuje się większością głosów. Należy wiedzieć, że prawo do głosowania mają właściciele lokali. Odbywa się to w formie uchwał, przy czym można się od nich odwoływać do sądu powszechnego. W tego rodzaju wspólnocie mieszkaniowej uchwały podejmuje się większością głosów właścicieli lokali. Istotne jest, że liczy się ją wielkością udziałów w danej nieruchomości. W praktyce oznacza to, że im większy jest lokal, tym większe znaczenia ma głos właściciela. Każdy z właścicieli lokali ma prawo zaskarżenia uchwały do sądu. W tym przypadku obowiązuje termin sześciu tygodni liczony od dnia jej podjęcia.
Właściciele (właściciele lokali działając w oparciu o ustawę o własności lokali), przynajmniej raz w roku spotykają się na organizowanym zebraniu. To zarząd wspólnoty mieszkaniowej zajmuje się jego organizacją. Podczas zebrania właściciele lokali zajmują się przede wszystkim (zgodnie z art. 30 ust. 2 uwl):
- uchwaleniem rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną,
- wysokością opłat na pokrycie kosztów zarządu,
- całoroczną oceną pracy zarządu, który przedstawia sprawozdanie,
- podjęciem absolutorium dla zarządu.
Właściciele lokali mogą również dodawać kolejne punkty do porządku zebrania rocznego, lista spraw jest bowiem otwarta.
Czy obowiązkowe jest założenie wspólnoty?
Wszelkie regulacje prawne obejmujące ustanowienie własności lokali są ujęte w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. Artykuł 6 Ustawy o własności lokali mówi, iż właściciele lokali, które wchodzą w skład nieruchomości tworzą wspólnotę mieszkaniową. Może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Może też pozywać i być pozwana. Zatem czy założenie wspólnoty mieszkaniowej w Polsce jest obowiązkowe? Należy wiedzieć, że jeśli – przykładowo – w nowo powstałym osiedlu kilka mieszkań jest już wykupionych, a nowi właściciele posiadają księgi wieczyste, wówczas obowiązek zakładania wspólnoty mieszkaniowej nie istnieje. Taka wspólnota tworzy się automatycznie, po wydzieleniu co najmniej jednego lokalu prywatnego.
Istnieją dwa rodzaje wspólnot – pierwszą tworzą maksymalnie 3 lokale, a drugą – więcej niż 3. Adresem wspólnoty mieszkaniowej jest po prostu adres budynku. W przypadku drugiej ze wspólnot istnieje obowiązek podjęcia uchwały o wyborze zarządu. Ten może oczywiście być wybrany przez samą wspólnotę, ale na rynku funkcjonują firmy pełniące obowiązki zarządcze.
Wspólnota mieszkaniowa zajmuje się przede wszystkim bieżącym utrzymaniem nieruchomości oraz reprezentowaniem jej na zewnątrz. Do zadań wspólnoty należą także kontakty z mieszkańcami wspólnoty.
Czy każda wspólnota musi mieć zarząd?
Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, na czym polega wspólne zarządzanie nieruchomością. Najczęściej problemy z prawidłowym funkcjonowaniem wspólnoty wynikają z brakiem zainteresowania losem danej nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali często nie biorą udziału w zebraniach wspólnoty, co przekłada się na wszystkie inne obszary jej funkcjonowania. Wspólnoty borykają się z problemem braku decyzyjności, bywa że głosowanie nad uchwałami trwa w nieskończoność.
Często właściciele lokali w nieruchomości nie chcą pełnić funkcji członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, zatem nie chcą należeć do zarządu nieruchomością wspólną. Taka sytuacja jest niepożądana ze względu na to, że zarząd jest organem reprezentującym wspólnotę na zewnątrz. Zarząd podejmuje też najważniejsze decyzje w obrębie tak zwanego zwykłego zarządu – zajmuje się należytą dbałością o stan i eksploatację nieruchomości wspólnej i załatwia sprawy bieżące. Bywa, że konieczne jest wyznaczenie zarządcy przymusowego – zdarzają się przypadki, że należy żądać ustanowienia zarządcy przymusowego. Ustanawia się go w przypadku braku powołania zarządu nieruchomości wspólnej, a także w sytuacji gdy powołany zarząd nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki. Dzieje się tak zwłaszcza w sytuacji, gdy zarząd – z naruszeniem przejrzystości – dokonuje rozliczeń wspólnoty lub też po prostu prowadzi je nieprawidłowo. Za tego rodzaju czynności można uznać bezprawne naliczanie opłat przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej czy działanie na niekorzyść wspólnoty mieszkaniowej.
Czy wspólnota mieszkaniowa może nakładać kary finansowe?
Przejdźmy do kwestii finansowych, a zatem czy wspólnota mieszkaniowa może – w Regulaminie porządku domowego – nałożyć kary finansowe na właściciela lokalu – za niestosowanie się do zapisów na przykład dotyczących zachowania na terenie części wspólnych. Takimi sprzecznymi z zasadami zachowaniami są, przykładowo, palenie papierosów na klatce schodowej, nieusunięcie nieczystości czy odchodów zwierzęcia należącego do lokatora. W jaki sposób wspólnota radzi sobie w praktyce z tego rodzaju problemami, gdy niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z części wspólnych nieruchomości trudnymi lub niemożliwymi? Bywa przecież, że uciążliwy najemca we wspólnocie mieszkaniowej skutecznie utrudnia harmonijne życie w jej obrębie innym mieszkańcom.
Na mocy prawa, zgodnie z wyrokiem z dnia 3 kwietnia 2009 r. sygn. akt II CSK 601/08, Sąd Najwyższy orzekł, że zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest wyłącznie zarządzanie nieruchomością wspólną. Zatem do tych działań wspólnota powinna się ograniczyć. Nie może ona narzucać właścicielowi nieruchomości ograniczeń ani obowiązków, a także żadnych opłat wynikających z przepisów prawa. Zgodnie z tym, kary porządkowe we wspólnocie są niedopuszczalne.
Nie można również obciążać właściciela za działania najemcy lokalu. Tylko ta osoba, która rzeczywiście wyrządziła szkodę jest obowiązana do jej naprawienia. Zgodnie z powyższym, wspólnota mieszkaniowa nie może obciążyć właściciela za jakiekolwiek szkody wyrządzone przez domownika, najemcę, czy jego gościa.
Zdarza się, że właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej podejmują uchwały dotyczące regulaminu porządku domowego. Sugerują się tego rodzaju dokumentami obowiązującymi w budynkach komunalnych czy też spółdzielniach mieszkaniowych. Należy jednak wiedzieć, że zarówno spółdzielnie, jak i gminy mają w tym zakresie szersze pole manewru i po prostu mogą sobie pozwolić na dużo więcej. Dzieje się tak, ponieważ są właścicielami całego budynku, a nie tylko mają pod swoim zarządem części wspólne danej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa zatem nie ma prawa ingerować w lokale znajdujące się we wspomnianej nieruchomości. Co więcej, wspólnota mieszkaniowa nie może ingerować w przepisy prawa, może zajmować się i regulować wyłącznie kwestie pominięte lub niedoprecyzowane w obowiązujących przepisach. Należy przy tym pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa nie może narzucać właścicielowi lokalu ograniczeń innych niż te, wynikające z przepisów i obowiązujących na mocy prawa.
Często zdarza się, że regulaminy wspólnoty tworzą osoby nie znające przepisów prawa, dokumenty te mają też niski poziom wkładu merytorycznego czy poprawności językowej. Warto wziąć pod uwagę, że zapisy w regulaminach niezgodne z prawem są po prostu niemożliwe do wyegzekwowania. Zatem właściciel lokalu nie musi stosować się do zapisów regulaminu, które są sprzeczne z polskim prawem. I choć wspólnota – chcąc wymusić stosowanie wspomnianych zapisów – może wystąpić do sądu, to ten staje po stronie właściciela. Wynika z tego, że regulamin porządku domowego nie jest obowiązkowym zapisem. Co więcej, bez niego wspólnota mieszkaniowa będzie funkcjonować, a właściciele lokali mieszkaniowych będą podlegać bezpośrednio pod przepisy prawa. Takie funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej jest wielokrotnie łatwiejsze, a z pewnością mniej w nim chaosu spowodowanego niejasnymi, nieostrymi i sprzecznymi z prawem zapisami regulaminów.