Fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej - Lidar

Wiele kontrowersji, które narosły wokół wyliczania składki na fundusz remontowy w spółdzielniach mieszkaniowych, zaowocowało powstaniem artykułów poradnikowych i prawniczych, traktujących o tej tematyce. Coraz więcej osób należących do spółdzielni mieszkaniowych zastanawia się, czy ma obowiązek płacenia funduszu remontowego i jakie stawki naliczane są w 2022 roku. Informacje na ten temat znajdują się w poniższym artykule. Warto zapoznać się z nimi, aby móc ustalić, jak spółdzielnia mieszkaniowa wylicza składkę na fundusz remontowy od swoich członków. 

Składka na fundusz remontowy – jak powinna być wyliczona?

Środki zgromadzone na funduszu remontowym powinny być na bieżąco monitorowane. Fundusz remontowy podstawa prawna jego utworzenia stanowi o tym, że  obowiązek świadczenia na ten fundusz dotyczy wszystkich członków spółdzielni mieszkaniowej, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni, ale ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Według obowiązujących przepisów prawnych, w tym ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych — podmiot ten tworzy jeden fundusz remontowy. Osoby, które należą do spółdzielni, powinny wiedzieć, że fundusz remontowy obejmuje wszystkie budynki należące do danego podmiotu.  

Remont w bloku — przepisy prawne dotyczące tej kwestii są uregulowane w aktach, rozporządzeniach i ustawach o spółdzielni mieszkaniowej, regulujących fundusz remontowy. Prawidłowe ustalenie i rozliczenie funduszu remontowego w spółdzielni mieszkaniowej powinno być jawne i podane do wiadomości publicznej wśród wszystkich członków. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na nie obowiązek prawidłowego ewidencjonowania kosztów, w tym przychodów i rozchodów, jak i ewidencji wpływów i wydatków z tytułu funduszu remontowego. 

Rozliczenie funduszu remontowego obejmuje wyliczenie jego składki z tytułu eksplantacji i utrzymania mienia spółdzielni. Dotyczy to członków spółdzielni ze spółdzielczym prawem  do lokalu, osób niebędących członkami spółdzielni ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, jak i członków spółdzielni będących właścicielami lokali. Osoby te są obciążone kosztami utrzymania mienia spółdzielni – tak zwanej gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Warto pamiętać, że ustalenia wysokości składki na fundusz remontowy są stosowanie przez zarząd spółdzielni na podstawie odpowiednich wyliczeń proporcjonalnych do wysokości planowanych prac remontowych, konserwacyjnych czy eksploatacyjnych.

Należy pamiętać, że fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej i spółdzielni mieszkaniowej to dwie odmienne kwestie. Nie powinien on być obliczany dla właściciela nieruchomości we wspólnocie w taki sposób, jak robią to spółdzielnie mieszkaniowe. Zazwyczaj wspólnoty mieszkaniowe stosują kryterium w postaci powierzchni użytkowej lokalu lub proporcjonalnego udziału członków wspólnoty w mieniu wspólnym. 

Fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych jest gromadzony poprzez cykliczne wpłaty wszystkich mieszkańców należących do danej spółdzielni. Oznacza to, że osoby, które pragną rozliczenia funduszu remontowego, mają wgląd do wszystkich dokumentów. Należy pamiętać, że składka na fundusz remontowy, wyliczana proporcjonalnie do potrzeb finansowych spółdzielni, uwzględnia pokrycie kosztów eksploatacji, remontów i napraw  planowanych przez podmiot. Kwestie sporne dotyczące funduszu remontowego polegają na różnych zawiłościach i problemach związanych z niejasnym lub mało zrozumiałym wyliczeniem składek przeznaczonych na ten cel. Wyliczenie podstaw ustalenia zaliczek na fundusz remontowy „na wyrost” w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, jest częstym naruszeniem praw członków. Godzi to w interesy członków spółdzielni ze spółdzielczym prawem  do lokalu, osób niebędących członkami spółdzielni ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, jak i członków spółdzielni będących właścicielami lokali. Fundusz remontowy — składka na ten cel powinna być obliczana na podstawie dokumentacji przygotowanej przez firmy, które wykonają prace na zlecenie spółdzielni. 

Rozliczenie funduszu remontowego w spółdzielni mieszkaniowej za poprzedni rok powinno znaleźć się na wykazie, który musi być dostarczany pod wskazany adres każdego członków spółdzielni ze spółdzielczym prawem  do lokalu, osób niebędących członkami spółdzielni ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, jak i członków spółdzielni będących właścicielami lokali. Tylko wówczas może on mieć bieżący wgląd w remonty realizowane przez podmiot. Należy pamiętać, że rozliczenie funduszu remontowego w spółdzielni mieszkaniowej powinno uwzględniać wszystkie koszty związane z polepszeniem bytu członków spółdzielni ze spółdzielczym prawem  do lokalu, osób niebędących członkami spółdzielni ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, jak i członków spółdzielni będących właścicielami lokali, użytkujących wspólne zasoby — mienie. 

Fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej

Fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej dotyczy członków spółdzielni ze spółdzielczym prawem  do lokalu, osób niebędących członkami spółdzielni ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, jak i członków spółdzielni będących właścicielami lokali. Powstaje on na podstawie uchwały. Należy pamiętać, że fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej jest widoczny na wykazie kosztów za eksploatację lokali. Fundusz remontowy powstaje na podstawie decyzji zarządu o jego utworzeniu. Należy zwrócić uwagę czy spółdzielnia ustaliła nowy fundusz remontowy, czy też utrzymała stawki na tym samym poziomie. Do tego celu służy walne gromadzenie członków spółdzielni. Duże znaczenie ma fundusz remontowy stawki 2022, ponieważ budują one kapitał spółdzielni mieszkaniowej na przyszłość. 

Na walnym zgromadzeniu dotyczącym funduszu remontowego spółdzielnia określa wysokość wpłat, które mogą ulec zmianie przy kolejnej uchwale. Dokument ten musi być zatwierdzony, a przychody z tytułu funduszu remontowego nie mogą być rozdysponowane w sposób dowolny lub niezgodny z przeznaczeniem. Warto wiedzieć, że składka na fundusz remontowy powinna być sukcesywnie zagospodarowywana, tak, aby móc wykorzystać na bieżące potrzeby podmiotu. 

Wspólnota z kolei może zasilać fundusz remontowy przychodami z innych tytułów, między innymi odsetek od lokat, jak również odsetek od nieterminowych wpłat, które naliczane są właścicielom mieszkań. Stanowią one nadwyżki z innych tytułów między innymi eksploatacji danego lokalu. Fundusz remontowy może zwiększać również swoją wysokość po przekazywaniu nadwyżek z innych tytułów między innymi rozliczaniu danego roku. W ustawie o własności lokali w dziale wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej należy dokładnie ustalić, czy w we wspólnocie mieszkaniowej, wydatki funduszu remontowego są przeznaczone na ustalone odgórnie cele. 

Kto uiszcza wpłaty na fundusz remontowy? Kto i jak ustala wysokość składek miesięcznych?

Fundusz remontowy obejmuje wyodrębnione środki pieniężne, wpłacane przez członków spółdzielni ze spółdzielczym prawem  do lokalu, osób niebędących członkami spółdzielni ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, jak i członków spółdzielni będących właścicielami lokali. Są one przeznaczone na dokonywanie różnego typu ulepszeń i remontów w gospodarce zasobami mieszkaniowymi. Remonty we wspólnocie mieszkaniowej są także wykonywane ze środków z funduszu remontowego. One również powinny być rozliczane w sposób precyzyjny. 

Środki zgromadzone na funduszu remontowym muszą być prawidłowo gromadzone na koncie bankowym spółdzielni. Oznacza to, że fundusz remontowy powinien być cyklicznie podwyższany, a składki gromadzone w sposób ciągły. Pozwala to na bieżące finansowanie wszystkich potrzeb remontowych podmiotu. Sposób ustalania wysokości składki na fundusz remontowy prezentuje się następująco: spółdzielnia mieszkaniowa, w tym rada nadzorcza ustala stawkę zaliczek na fundusz remontowy — jeśli wynosi ona 0,80 pln, a lokal mieszkalny ma  58 mkw to otrzyma się fundusz remontowy składka w 2022 w wysokości 46,40 pln. 

Fundusz remontowy we wspólnotach dotyczy z kolei części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Należy pamiętać, że prawidłowe rozliczenie funduszu remontowego wiąże się z prowadzeniem pełnej księgowości, zarówno spółdzielni mieszkaniowej, jak i wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązki spółdzielni mieszkaniowej w zakresie remontów polegają na tym, że fundusz remontowy musi być zasilany z comiesięcznych wpłat członków. 

Fundusz remontowy może być podwyższony na drodze uchwały rady nadzorczej spółdzielni o dodatkowych jednorazowych opłatach, uiszczanych przez właścicieli lokali na ten cel. Dzieje się tak, gdy stan budynku wymaga niezwłocznego wykonania określonych prac, a fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej nie wystarcza do finansowania tego zadania. Kontrowersje wokół takiego tematu, jak fundusz remontowy stawki w 2022 wynikają przede wszystkim z nieznajomości ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Składka na fundusz remontowy powinna być wyliczana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi z uwzględnieniem metrażu lokalu należącego do spółdzielni. 

Czy spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek tworzyć fundusz remontowy?

Wiele osób zastanawia się, czy fundusz remontowy jest obowiązkowy? Jeśli składka na fundusz remontowy opłacana przez członków spółdzielni ze spółdzielczym prawem  do lokalu, osób niebędących członkami spółdzielni ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, jak i członków spółdzielni będących właścicielami lokali, została jednomyślnie przegłosowana na zebraniu walnym, wówczas każda osoba powinna wpłacać ją na wskazane konto bankowe. Należy pamiętać, że zgoda członków spółdzielni na remont (wzór wniosku do pobrania) stanowi zgodę na przeprowadzanie modernizacji i prac konserwacyjnych w budynkach spółdzielni. 

Składka na fundusz remontowy przepisy prawne we wspólnotach z kolei to przede wszystkim artykuł 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jego utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Oznacza to, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w taki sposób, że są w stanie pokryć remonty we wspólnocie mieszkaniowej przy pomocy składek na fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej. Może być ustanowiony poprzez decyzję o jego utworzeniu.

Z kolei do obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej należy ustalenie wysokości zaliczki na fundusz remontowy, jak również uchwalenie planu gospodarczego nieruchomości w tym planu obejmującego remonty we wspólnocie mieszkaniowej i części dotyczącej nieruchomości wspólnej. Należy pamiętać, że bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej wymaga wyliczenia zasadniczych kosztów, które składają się na ogólne wydatki zarządu nieruchomością wspólną. 

Fundusz remontowy w spółdzielni obejmuje wyodrębnione środki pieniężne, które są przeznaczone na remonty budynków. Wyodrębnienie go przy pomocy specjalnego rachunku bankowego i konta księgowego pozwala oszacować, jakie są wpływy i wydatki, a także rozparcelować środki zgodnie z ich przeznaczeniem. 

Na jakie cele może być przeznaczony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej?

Wiele osób zastanawia się, czy remonty zasobów mieszkaniowych pokrywane z funduszu remontowego są poprzedzone ustaleniem celów, na jakie przeznaczone są wydatki ogólne. Spis wydatków funduszu remontowego powinien być podany do wiadomości publicznej. Remonty zasobów mieszkaniowych stanowiących budynki spółdzielni powinny być uwzględnione w funduszu remontowym poprzez dokładny spis wszystkich kosztów. Remonty zasobów mieszkaniowych mogą obejmować wykonywanie takich prac, jak;

• remont dachu,
• remont ścian,
• wymianę stolarki okiennej i drzwiowej na klatce schodowej,
• termomodernizacja budynku,
• wymiana uszkodzonych schodów, znajdujących się wewnątrz budynku i niedaleko wejścia do klatki schodowej,
• pomalowanie ścian wewnątrz klatki schodowej,
• wymiana instalacji gazowej,
• wymiana instalacji wodnej,
• wymiana kanalizacji,
• wymiana instalacji elektrycznej,
• zagospodarowanie terenu wspólnego zewnętrznego,
• zakup nowych koszy na śmieci i kontenerów na odpady,
• remont termomodernizacji wymiana pokrywy dachowej,
• pokrycie ścian specjalnymi farbami, mającymi na celu uniemożliwienie ich zanieczyszczenia,
• remont windy,
• wymiana parapetów,
• wymiana centralnego ogrzewania na korytarzach. 

Powyższe prace powinny być finansowe z funduszu remontowego. Jest to konieczne, aby

utrzymać zasoby mieszkaniowe spółdzielni w doskonałym lub dobrym staje, niezależnie od daty powstania budynku mieszkalnego, składającego się z wielu kondygnacji. Z kolei finansowanie remontów części wspólnej, należącej do danej wspólnoty mieszkaniowej, jest ustalane z wyprzedzeniem. Można wówczas zorientować się, czy ustalone cele remontowane mogą być swobodnie pokryte ze środków funduszu remontowego, wpłacanego w składkach na wskazane konto bankowe. 

Składka na fundusz remontowy

W przypadku, gdy występuje mała wspólnota mieszkaniowa składająca się z właścicieli lokali, może samodzielnie utworzyć fundusz remontowy i wpłacać do niego zaliczki w proporcji ustalonej poprzez wyliczenie udziału w nieruchomości wspólnej. W przypadku bardzo małych wspólnot,  liczących zaledwie kilku członków, fundusz remontowy powinien w całości być przeznaczony na finansowanie remontów. Warto wspomnieć, że spółdzielnia mieszkaniowa fundusz remontowy dopasowuje do metrażu lokalu należącego do podmiotu. 

Jeśli brakuje jakichkolwiek środków pieniężnych na finansowanie remontów, zasobów mieszkaniowych należy zdobyć je w inny sposób, między innymi zaciągając kredyt bądź też podwyższając opłaty remontowe. Na utworzenie funduszu remontowego w spółdzielni wymagana jest zgoda zarządu. Rozliczenie funduszu remontowego w powinno uwzględniać potrzeby remontowe.

W rozliczeniu dotyczącym funduszu remontowego należy uwzględnić także spis wydatków na rok kalendarzowy następujący po tym, w którym wpływają składki na fundusz remontowy. Z kolei odrębne fundusze remontowe mogą być ustanowione w małych wspólnotach mieszkaniowych, ale tylko za zgodą członków wspólnoty mieszkaniowej. 

Z kolei finansowanie niezbędnych remontów, prowadzone przez bardzo małe spółdzielnie zazwyczaj nie odbywa się z funduszy remontowych, ale poprzez zaciąganie kredytów. Oznacza to, że obowiązki spółdzielni mieszkaniowej w zakresie remontów polegają także na znalezieniu środków pieniężnych przeznaczonych na zadbanie o części dotyczące nieruchomości wspólnej. 

Do kogo należy fundusz remontowy?

Wiele osób zastanawia się, do kogo należy fundusz remontowy. W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, obejmujących co najmniej cztery wyodrębnione lokale, fundusz remontowy tworzy się w oparciu o roczny plan gospodarczy. Jest on opracowany na podstawie przeprowadzonych przeglądów części dotyczącej nieruchomości wspólnej. 

Fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej liczącej bardzo dużo członków, polega na tym, aby wszyscy członkowie dbali w równym stopniu o takie czynności, jak finansowanie remontów. Należy pamiętać, że cykliczne przeprowadzane remonty wspólnych zasobów mieszkaniowych są obowiązkiem, który pozwala na bezpieczne i efektywne korzystanie z przestrzeni należącej do członków spółdzielni ze spółdzielczym prawem  do lokalu, osób niebędących członkami spółdzielni ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, jak i członków spółdzielni będących właścicielami lokali

Wydatkowanie środków z funduszu remontowego na dany rok kalendarzowy jest zarządzane przez radę nadzorczą spółdzielni. Zarząd ten kieruje sprawami podmiotu, jak również stanowi jego reprezentację w sprawach zewnętrznych, a także pomiędzy spółdzielnią a poszczególnymi właścicielami lokali.

Rada, która ma pieczę nad funduszem remontowym, ma za zadanie:

• stworzenie funduszu remontowego, 
• określanie wysokość opłat na dany fundusz remontowy,
• określenie celu wydatków środków pieniężnych, zgromadzonych na koncie bankowym przynależącym do funduszu remontowego.

Jak księgować fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej?

Wydatki z funduszu remontowego powinny być dokładnie rozpisane i przeznaczone wyłącznie na sfinansowanie wspólnych zasobów mieszkaniowych. Na podstawie matematycznego podziału funduszu remontowego, należy rozparcelować środki potrzebne na pokrycie wszystkich kosztów z uwzględnieniem wysokości wpłaconych składek na fundusz remontowy. Fundusz remontowy w spółdzielni księguje się poprzez utworzenie konta syntetycznego Wn” Koszty według rodzajów” lub konta 50- „koszty gospodarki zasobami” mieszkaniowymi”. Konto 85 – to „fundusze specjalne”- fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. 

Z kolei potrzeby remontowe części wspólnych nieruchomości są wynikiem inwentaryzacji. Jej treść powinna być zawarta w planie gospodarczym każdej wspólnoty. W funduszu remontowym powinny znajdować się również różnego typu remonty i bieżąca konserwacja, a także finansowanie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej. Warto w tym miejscu dodać, że zgoda wspólnoty na remont pozwala na uruchomienie procedury mającej na celu podjęcie środków zgromadzonych na koncie bankowym, otwartym na potrzeby wpłacania składek na fundusz remontowy.

Remont w bloku — przepisy dotyczące tej procedury powinny być omówione i dokładnie przedstawione na walnym zgromadzeniu członków spółdzielni ze spółdzielczym prawem  do lokalu, osób niebędących członkami spółdzielni ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, jak i członków spółdzielni będących właścicielami lokali. Remonty nieruchomości odbywające się cyklicznie powinny być zaplanowane z czasowym wyprzedzeniem. Nadzór nad finansowaniem remontów w ramach funduszu remontowego należy do obowiązków rady nadzorczej, współpracującej z księgową.