W Polsce mieszkanie w blokach i kamienicach jest bardzo częstym rozwiązaniem. Wynika to nie tylko z popularności czy trendu, ale bardziej z możliwości i dostępności takich lokali. Znacznie więcej osób jest w stanie pozwolić sobie na zakup bądź wynajem małego mieszkania niż dużego domu poza miastem. Takich lokali jest też po prostu dużo więcej, nie tylko tych ze słynnej „wielkiej płyty”. Wiąże się to zarówno z prawami, jak i obowiązkami, które wynikają z życia we wspólnocie mieszkaniowej.
Duża wspólnota mieszkaniowa ? co to takiego?
Najprościej rzecz ujmując, wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele lokali, które wchodzą w skład danej nieruchomości – bloku czy kamienicy. Definicja ta jest wpisana do ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku. Wyróżnia się dużą i małą wspólnotę mieszkaniową. Podział uzależniony jest od liczby lokali wchodzących w skład wspólnoty ? jeśli lokali jest 4 i więcej, wspólnotę nazywa się dużą. Warto wiedzieć, że wspólnota jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Ma jednak zdolność prawną, czyli może mieć różnego rodzaju prawa i obowiązki, ale także istnieje możliwość pozwania wspólnoty mieszkaniowej, czy też to właśnie wspólnota może kogoś pozwać. Każda wspólnota powinna mieć swój nr REGON i NIP, jest też płatnikiem podatku CIT.
Zarząd dużej wspólnoty mieszkaniowej
To, co odróżnia dużą wspólnotę mieszkaniową od małej, to również obowiązek wyboru zarządu. Zadanie to należy do właścicieli lokali danej nieruchomości. Co ciekawe, członkiem zarządu może być osoba, która nie należy do grona właścicieli lokali ? jeżeli tylko taka będzie ich wola. Jak można zauważyć, w wielu przypadkach zarządzaniem wspólnotą zajmuje się często firma zewnętrzna. Jak najbardziej jest to możliwe pod względem prawnym. Przedsiębiorstwo, które działa w ramach zarządzania nieruchomościami, może przejąć zarząd na podstawie umowy notarialnej. Zawierana jest także umowa pomiędzy wspólnotą a nowym zarządcą.
Obowiązki dużej wspólnoty mieszkaniowej
Jednym z podstawowych obowiązków członków dużej wspólnoty mieszkaniowej jest udział w kosztach utrzymania wspólnej nieruchomości. Wytłumaczyć można to na prostym przykładzie ? w bloku mieści się kilkadziesiąt mieszkań, każdy z właścicieli opłaca rachunki związane z jego lokalem. Jest jednak wiele części wspólnych, jak na przykład winda czy klatka schodowa, które również generują koszty i wymagają utrzymania w czystości. Dlatego też każdy z właścicieli musi pokryć część kosztów wspólnych, aby wspólnota mogła te rachunki swobodnie płacić. Do takich kosztów wlicza się między innymi opłaty za dostawę energii, wody, koszty remontów, konserwacji, ubezpieczenia czy podatki.
Każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej może korzystać z części wspólnych, jednak w taki sposób, by nie utrudniać funkcjonowania innym współwłaścicielom. To również można wytłumaczyć w prosty sposób na kilku przykładach. W wielu przypadkach nie ma problemu z tym, że niektórzy z lokatorów wystawią na korytarz roślinę w doniczce czy wózek dziecięcy ? o ile nie będą one stanowić żadnej przeszkody, nie będą utrudniać drogi ewakuacyjnej lub powodować dodatkowego zanieczyszczenia.
Ciekawym przykładem jest korzystanie z balkonu. Wiele wspólnot balkon traktuje jako element wspólnej elewacji. Nawet w aktach notarialnych właściciel lokalu nie staje się wyłącznym właścicielem terenu z balkonem, ma jednak wyłączne i wieczyste prawo do jego korzystania. Oznacza to zatem, że nie może sam podejmować decyzji co do tego, jak powinien balkon wyglądać. Jeśli elewacja bloku jest koloru beżowego, właściciel lokalu nie może zmienić na swoim balkonie koloru na różowy.
Do pozostałych obowiązków dużej wspólnoty mieszkaniowej należy między innymi robienie regularnych przeglądów związanych z budynkiem, prowadzenie dokumentacji i księgowości, ale także zawieranie umów na przykład związanych z wywozem śmieci. To także wspólnota mieszkaniowa musi zimą zająć się usuwaniem sopli czy śniegu z nieruchomości i na bieżąco utrzymywać teren oraz obiekt w czystości.
