Roczny przegląd budynku

Roczny przegląd techniczny budynku jest w Polsce wymogiem prawnym. Muszą się do niego stosować zarządcy budynków mieszkalnych oraz ich właściciele lub użytkownicy budynku. Roczny przegląd budynku wykonuje się dla zapewnienia odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa. Podczas realizacji corocznego przeglądu technicznego budynku, sprawdza się sieć instalacyjną, ponadto przeprowadza się ocenę stanu technicznego budynku. Wykonują je osoby, które posiadają stosowne uprawnienia. W artykule omówimy zagadnienie dotyczące przeglądu rocznego budynku.

Co to jest przegląd roczny budynku?

Na czym polega przegląd roczny budynku? Czy przegląd jest obowiązkowy? Warto wiedzieć, że roczny przegląd techniczny budynku to najważniejszy element zarządzania nieruchomościami. Prawidłowo przeprowadzone przeglądy budynków zapewniają nie tylko bezpieczeństwo użytkowników, ale i długoterminową trwałość oraz efektywność budynku. Roczny przegląd techniczny budynku to inaczej szczegółowa ocena stanu technicznego danego obiektu. Kto wykonuje przegląd techniczny budynku? Realizują ją wykwalifikowani specjaliści. Jej celem jest identyfikacja i naprawa usterek, a dzięki temu –  zapobieganie wszelkim problemom w przyszłości. W Polsce obowiązek przeprowadzania rocznych przeglądów technicznych budynków mieszkalnych narzucają przepisy prawa budowlanego. To właśnie  prawo budowlane określa zarówno zakres obejmujący przeglądy budynków, jak i częstotliwość tych działań. A dlaczego przegląd roczny budynku jest tak ważny? Należy przede wszystkim podkreślić następujące aspekty – przeglądy techniczne budynków są istotne ze względu na:

• bezpieczeństwo – jest to najważniejszy powód przeprowadzania regularnych przeglądów technicznych budynków. Uszkodzenie obiektu budowlanego czy wczesne wykrycie uszkodzeń konstrukcyjnych, problemów z instalacjami elektrycznymi, gazowymi czy hydraulicznymi może zapobiec wypadkom mogącym spowodować zagrożenie życia;
• oszczędność – regularna konserwacja techniczna budynków i naprawy pozwalają uniknąć kosztownych awarii i remontów w przyszłości;
• wartość nieruchomości – dobrze utrzymany budynek zachowuje swoją wartość rynkową;
• zgodność z prawem – w Polsce istnieje prawny obowiązek przeprowadzania przeglądów w określonych odstępach czasu, które opiszemy w dalszej części artykułu. Nieprzestrzeganie tych przepisów może skutkować skutkami prawnymi.

Przegląd roczny obejmuje szeroki zakres elementów budynku – tj. elementy konstrukcyjne i instalacyjne budynku, w tym:

• stan techniczny konstrukcji – sprawdzeniu podlegają fundamenty, ściany budynku nośne, stropy, dachy oraz inne elementy konstrukcyjne, w celu wykrycia pęknięć, deformacji czy korozji – budynek powinien być w należytym stanie technicznym;
• instalacje – sprawdza się instalacje elektryczne, gazowe, wodno-kanalizacyjne, wentylacyjne (przegląd wentylacji w bloku) i grzewcze pod kątem ich stanu technicznego i bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego;
• elementy zewnętrzne – sprawdzeniu podlegają również elewacje, balkony, tarasy, dachy oraz odwodnienie budynku;
• bezpieczeństwo pożarowe – kontrola systemów przeciwpożarowych, dróg ewakuacyjnych i oznakowania bezpieczeństwa.
  

Przegląd roczny budynku powinni przeprowadzać uprawnieni inspektorzy budowlanych lub inni specjaliści z odpowiednimi kwalifikacjami w danej dziedzinie (np. elektryk, instalator systemów grzewczych). Ważne jest, aby osoby te posiadały aktualne uprawnienia i doświadczenie, które gwarantują rzetelną i obiektywną ocenę stanu technicznego budynku.

Regularne przeglądy okresowe budynków – w tym przypadku przeglądy roczne są niezbędne dla zapewnienia użytkownikom budynku bezpieczeństwa, efektywności i długowieczności budynków mieszkalnych. To także element odpowiedzialności prawnej właścicieli budynków i zarządców nieruchomości. Jak wspomnieliśmy, inwestycja w profesjonalne techniczne przeglądy okresowe budynków przekłada się na oszczędności finansowe, unikanie nieplanowanych awarii i utrzymanie wysokiej wartości nieruchomości. Nie należy więc bagatelizować tego aspektu zarządzania budynkiem, traktując przeglądy jako integralną część strategii utrzymania nieruchomości.

Przegląd budynku pod względem technicznym wykonuje się w Polsce na mocy ustawy o prawie budowlanym z 7 lipca 1994 r., Dz. U. z dn. 3.08.2020 r., poz. 133). Szczegółowe przepisy dotyczą okresowych przeglądów technicznych, tj. okresowej kontroli stanu technicznego budynku, znajdują się w artykułach 61 i 62. Wspomniane artykuy wskazują wymagania, jakimi podlegają osoby upoważnione do przeprowadzania kontroli. W ustawie znajdują się również wyszczególnione terminy kontroli, jak również sposób dokumentacji przeglądu technicznego. Należy przy tym wiedzieć, że bagatelizując obowiązek przeprowadzania corocznych kontroli stanu technicznego oraz dopuszczając do użytkowania obiekt, który zagraża życiu lub zdrowiu korzystających z niego osób, podlega grzywnie lub karze ograniczenia lub pozbawienia wolności nawet do jednego roku. Wysokość grzywny wynosi do 5 tysięcy złotych. 

Warto też wiedzieć, że przegląd techniczny powinno się wykonywać w budynkach prywatnych i państwowych bez względu na ich przeznaczenie. Zatem kontrola stanu technicznego budynku obejmuje w szczególności:

• domy – w tym jednorodzinne, wielorodzinne, szeregowe,
• wieżowce, bloki, apartamentowce i biurowce,
• budynki użyteczności publicznej,
• obiekty usługowe i handlowe,
• hale produkcyjne i obiekty przemysłowe,
• budynki gospodarcze i techniczne oraz o specjalnym przeznaczeniu,
• inne obiekty budowlane.

 Jednocześnie należy zaznaczyć, że w domach prywatnych przeprowadza się tak zwaną kontrolę podstawową. Obejmuje ona przegląd instalacji gazowych oraz przewodów kominowych. Gruntowny przegląd techniczny należy wykonać co 5 lat. Natomiast co pół roku należy wykonać przegląd techniczny w obiekcie, którego powierzchnia przekracza 2000 m kw. , bądź którego powierzchnia dachu budynku jest większa niż 1000 m kw.

Jakie przeglądy są obowiązkowe budynku?

Artykuł 62 Prawa budowlanego stanowi, iż przegląd budowlany jest obowiązkowy. Obejmuje on sprawdzenie poszczególnych elementów budynku. Ponadto ustawa określa częstotliwość przeglądu i rodzaj, uzależnione od powierzchni danego budynku. Poniżej przedstawimy rodzaje kontroli, które obejmują również właścicieli budynków oraz zarządców obiektów mieszkalnych:

• jednorodzinnych,
• budowlanych,
• budownictwa zagrodowego,
• budownictwa letniskowego.

Zgodnie z art. 62. ust.1 w czasie użytkowania obiektu budowlanego, owe obiekty budowlane powinny być poddawane przez zarządcę lub właściciela kontroli:

• okresowej, tj. co najmniej raz w roku – polega ona na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, a także budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy warunków – należą do nich szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu budowlanego. Ponadto instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska. Kontrola obejmuje również instalacje gazowe. Ponadto kontrola stanu technicznego budynku dotyczy także przewodów kominowych (przewodów dymowych) – wymienić należy: przewody kominowe dymowe, spalinowe oraz wentylacyjne;
• okresowej, tj. co najmniej raz na 5 lat (przegląd 5 letni budynku)  – polega ona na sprawdzeniu stanu technicznego oraz przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, ponadto estetyki obiektu budowlanego i jego otoczenia. Raz na 5 lat kontroluje się także instalację elektryczną i piorunochronną w zakresie stanu sprawności technicznej połączeń, zabezpieczeń, osprzętu i środków ochrony przed porażeniami, a także oporności izolacji przewodów, uziemień oraz aparatów;
• okresowej (w zakresie wymienionym w punkcie 1), przeprowadzanej co najmniej dwa razy w roku, w określonych terminach, tj. do 31 maja i do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy większej niż 2000 m kw oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu budynku przekraczającej 1000 m kw. Osoba, która przeprowadza kontrolę jest zobowiązana niezwłocznie zawiadomić odpowiedni organ o przeprowadzonej kontroli budynku;

Ponadto kontrolę przeprowadza się każdorazowo w przypadkach:

• zgłoszenia przez osoby, które zamieszkują dany lokal mieszkalny, który znajduje się w obiekcie budowlanym, że w owym obiekcie dokonuje się nieuzasadnione ingerencje lub naruszenia – dotyczy to w tym przypadku właściciela budynku lub zarządców obiektów budowlanych, którzy są zobowiązani przeprowadzić kontrolę do 3 dni od otrzymania wspomnianego zgłoszenia.

W czasie przeprowadzanej kontroli stanu technicznego dokonuje się sprawdzenia wykonania zaleceń podczas poprzedniej kontroli.

Powracamy do zagadnienia przeglądu okresowego budynku obowiązkowego dwa razy w roku. Wprowadzono nakaz dwukrotnej weryfikacji stanu technicznego obiektów, których powierzchnia zabudowy przekracza 2000 m kw oraz o powierzchni dachu budynku większej niż 1000 m kw Wykonuje się je przed okresem zimowym i po nim (do listopada oraz do końca maja). Osoba, która przeprowadza kontrole jest zobowiązana do niezwłocznego zawiadomienia właściwego organu nadzoru budowlanego w sytuacji, gdy stwierdzi, że kontrolowany obiekt budowlany może zagrażać zdrowiu oraz życiu użytkowników, bezpieczeństwu mienia czy środowiska lub że szpeci wyglądem otoczenie. W tej sytuacji może również nałożyć obowiązek usunięcia wspomnianych nieprawidłowości czy nawet zakazać użytkowania kontrolowanego obiektu budowlanego.

Czy przegląd techniczny budynku jest obowiązkowy?

Przegląd techniczny budynku coroczny jest wymagany prawem. Wspomniana kontrola budynków mieszkalnych pod względem technicznym to wymóg obowiązującego w Polsce prawa. Podstawę prawną stanowi ustawa o prawie budowlanym z dn. 7.07.1994 r. (obecnie obowiązująca treść aktu opublikowana została w Dz.U. z dn. 03.08.2020 r. – poz. 1333). Artykuły 61 i 62 tej ustawy zawierają szczegółowe przepisy odnoszące się do przeprowadzania okresowych przeglądów technicznych, a także wymagania dotyczące osób upoważnionych do wykonywania poszczególnych czynności kontrolnych. Do przepisów prawa budowlanego powinien stosować się każdy zarządca nieruchomości, jej właściciel lub użytkownik. 

Kontrolę techniczną obiektu budowlanego wykonuje się w celu zapewnienia bezpieczeństwa osobom, które zamieszkują lub korzystają z obiektu budowlanego, a także dla zachowania bezpieczeństwa mienia. Przegląd okresowy budynku obejmuje kontrolę sieci instalacyjnej i ocenę stanu technicznego całego budynku. Warto wziąć pod uwagę, że zarówno właściciel budynku, jak i zarządca nieruchomości, którzy bagatelizują obowiązek kontrolny i dopuszczają do użytkowania obiekt, którego stan techniczny może zagrażać życiu bądź zdrowiu ludzi, podlegają grzywnie w postaci mandatu bądź karze ograniczenia lub pozbawienia wolności do roku. Użytkowany budynek musi być bezpieczny dla użytkowników i musi być utrzymany w należytym stanie technicznym. Wspomniany wcześniej mandat za niewykonanie obowiązkowego przeglądu może wynieść nawet do 5 tys. zł Co więcej, karze grzywny mogą podlegać także mieszkańcy danego budynku, którzy uniemożliwiają przeprowadzenie obowiązkowego przeglądu technicznego budynku.

Przegląd roczny budynku jest istotny i obowiązkowy z kilku kluczowych powodów, które mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa, trwałości oraz odpowiedniej eksploatacji budynków. Regularne przeglądy techniczne budynków pozwalają na wczesne wykrycie i naprawę potencjalnych zagrożeń dla bezpieczeństwa osób korzystających z budynku, takich jak uszkodzenia konstrukcyjne, awarie instalacji elektrycznej czy gazowej. Systematyczne kontrole stanu technicznego budynku pomagają w utrzymaniu jego wartości rynkowej przez zapobieganie degradacji i przedłużenie żywotności samego budynku – tj. utrzymanie go w należytym stanie technicznym. Pomagają też w identyfikacji problemów zanim staną się one poważne, co może znacząco obniżyć koszty napraw i uniknąć nieplanowanych wydatków w przyszłości. Ponadto regularne przeglądy techniczne obiektu i konserwacja mogą przyczynić się do zwiększenia efektywności energetycznej budynku, co przekłada się na niższe koszty utrzymania i eksploatacji. Pozwalają też na optymalne zaplanowanie prac remontowych i konserwacyjnych w taki sposób, aby zminimalizować zakłócenia w normalnym użytkowaniu budynku. Co więcej, poprzez utrzymanie budynków w dobrym stanie technicznym i efektywności energetycznej, przyczyniają się one do mniejszego wpływu na środowisko naturalne.
Obowiązkowy w Polsce, roczny przegląd techniczny budynku jest kluczowym elementem zarządzania nieruchomościami, który zapewnia bezpieczeństwo użytkowników, optymalizuje koszty eksploatacji i utrzymania, a także przyczynia się do ochrony wartości inwestycji w nieruchomości.