Zarządca nieruchomości jest osobą, która wykonuje zadania powierzone jej przez właściciela nieruchomości. Zazwyczaj obejmują one kompleksową obsługę danej nieruchomości, związaną z podejmowaniem decyzji w sprawie zarządzania nieruchomością, jak też dotyczą analizowania oraz monitorowania czynników wpływających na prowadzenie racjonalnej gospodarki daną nieruchomością.
W przypadku wspólnot mieszkaniowych zarządca ma szeroki zakres obowiązków. Warto przy tym przypomnieć, iż wspólnota mieszkaniowa nie jest pojęciem stosowanym do nieruchomości, ale do ogółu właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości albo kilku nieruchomości, która powstaje z mocy prawa. Wspólnoty mieszkaniowe mogą być duże, składające się z ośmiu bądź więcej lokali oraz małe, w skład jakich wchodzi nie więcej niż siedem lokali.
Zarząd a zarządca wspólnoty mieszkaniowej
Każda wspólnota mieszkaniowa posiadać winna zarząd lub zarządcę. Zarząd wspólnoty jest organem, w jakiego składzie znajdują się przedstawiciele właścicieli lokali, natomiast zarządca nieruchomości może być osobą fizyczną albo firmą zewnętrzną, która zawodowo zajmuje się zarządzaniem wspólnotami mieszkaniowymi. W przypadku, kiedy wspólnotą zarządza zarząd, mówi się o zarządzie właścicielskim, natomiast w przypadku zarządcy zewnętrznego jest nim podmiot zewnętrzny, posiadający odpowiednią wiedzę z zakresu wszelkich uregulowań prawnych przewidzianych ustawami czy innych istotnych kwestii, jak przeglądy techniczne budynku, sprawy należytego utrzymania terenu, jaki go otacza czy konserwacji i remontów.
Zakres obowiązków zarządcy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej
Zarządzanie nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej nie jest sprawą prostą, zatem wynajęcie profesjonalisty, który podejmie się tego zadania, jest dobrym rozwiązaniem. Stanowisko zarządcy nieruchomości zostało wprowadzone do polskiego systemu prawnego na mocy Ustawy o gospodarce nieruchomościami, która stanowi, iż jest on osobą fizyczną lub prawną, której powierza się zarząd nieruchomością wspólnoty. Zarządca taki przejmuje obowiązki zarządu właścicielskiego, czyli osobowego, jednocześnie ponosi także pełną odpowiedzialność za wykonywane przez siebie zadania.
Stanowiska zarządcy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej nie należy mylić również z administratorem, ponieważ zarządca ma znacznie więcej obowiązków, które są określone w poszczególnych ustawach, a zatem w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, a także w rozporządzeniu w sprawie ochrony przeciwpożarowej. Zarządca odpowiada zatem za:
- utrzymanie czystości oraz bezpieczeństwa dróg osiedlowych oraz chodników i przyległych do nich terenów, co oznacza również obowiązek ich odśnieżania;
- terminową kontrolę stanu technicznego budynku ? do niego należy sprawdzanie drożności przewodów kominowych, spalinowych lub dymowych (zależnie od nieruchomości), jak też przeglądów instalacji gazowych;
- tak zwane części wspólne danej nieruchomości, a zatem ciągi komunikacyjne, urządzenia, z jakich korzystają wszyscy właściciele lokali (np. windy).
Na zarządcy nieruchomości spoczywa również odpowiedzialność za przygotowanie wielu dokumentów oraz prowadzenie dokumentacji dotyczącej zarządzanego budynku. Dokumenty te obejmują zarówno kwestie finansowe, jak i techniczne. Zarządca reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, a więc w kontaktach z administracją publiczną, usługodawcami, a także przed sądem, może również reprezentować wspólnotę w różnych innych sprawach, na mocy udzielonego mu przez wspólnotę pełnomocnictwa. Profesjonalny zarządca może również przygotowywać dla wspólnoty projekty uchwał czy doradzać, jakie prace remontowe i konserwacyjne należy wykonać, aby było to najkorzystniejsze dla nieruchomości.
Taki zarząd może zostać powierzony zawodowemu zarządy bądź firmie zewnętrznej w drodze umowy wszystkich właścicieli lokali lub w drodze uchwały, jaka jest protokołowana przez notariusza.
