Samowolne zajęcie części wspólnej przez sąsiada to sytuacja, w której sąsiad bez zgody pozostałych współwłaścicieli lub wspólnoty mieszkaniowej wykorzystuje lub zajmuje część nieruchomości, która należy do tak zwanych części wspólnych. Może to dotyczyć korytarzy, klatek schodowych, piwnic, strychów, podwórza, parkingów, które są współwłasnością wszystkich mieszkańców budynku. W artykule wyjaśniamy czy samowolne zajęcie części wspólnej nieruchomości oraz czy ingerencja w części wspólne nieruchomości są dozwolone.
Czy właściciel lokalu może zrezygnować z udziału w części wspólnej nieruchomości?
Właściciel lokalu nie może jednostronnie zrezygnować z udziału w części wspólnej nieruchomości. W polskim systemie prawnym dotyczącym współposiadania rzeczy wspólnej, udział w częściach wspólnych nieruchomości jest ściśle związany z własnością lokalu i nie może być od niego oddzielony.
Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, każdy właściciel lokalu ma udział w częściach wspólnych nieruchomości, takich jak klatki schodowe, dachy, elewacje, fundamenty, instalacje wspólne – wodociągowe, kanalizacyjne, elektryczne, grzewcze, itp. Udział właściciela i pozostałych właścicieli jest proporcjonalny do wielkości powierzchni użytkowej lokalu, jest niezbywalny oraz nierozdzielny od prawa własności lokalu. Innymi słowy, zakup lub sprzedaż lokalu automatycznie wiąże się z przejęciem udziału w częściach wspólnych nieruchomości wspólnej. Idąc za tym stwierdzeniem, udział w częściach wspólnych jest prawem związanym ściśle z własnością lokalu w danej nieruchomości wspólnej. Prawo to obejmuje zarówno prawa do korzystania z części wspólnej nieruchomości, jak i obowiązki związane z ich utrzymaniem. Rezygnacja z udziału w części wspólnej nieruchomości mogłaby prowadzić do sytuacji, w której koszty utrzymania tych części (części budynku), musieliby ponosić pozostali właściciele. Ponadto, gdyby istniała możliwość rezygnacji z udziału w częściach wspólnych, mogłoby to komplikować kwestie prawne związane z zarządzaniem nieruchomością i odpowiedzialnością za jej utrzymanie.
W związku z tym, nawet jeśli właściciel lokalu chciałby zrezygnować z udziału w częściach wspólnych, na przykład w celu uniknięcia kosztów utrzymania, nie ma takiej możliwości prawnej. Udział ten jest nierozerwalną częścią prawa własności lokalu.
Kto odpowiada za części wspólne nieruchomości?
Za części wspólne budynku odpowiadają wszyscy właściciele lokali w danej nieruchomości, jednak w praktyce zarządzanie tymi częściami jest zorganizowane poprzez działania wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej lub innego podmiotu zarządzającego nieruchomością, specjalizujące się w świadczeniu usług tego rodzaju. W przypadku wspólnot mieszkaniowych, czyli nieruchomości, gdzie jest co najmniej kilku właścicieli lokali, odpowiedzialność za zarządzanie nieruchomością wspólną spoczywa na zarządzie wspólnoty lub zarządcy wyznaczonym przez wspólnotę. Zarząd wspólnoty jest wybierany przez właścicieli lokali na podstawie uchwały. Zarządca wykonuje czynności administracyjne, takie jak dbanie o konserwację i naprawy, zarządzanie finansami wspólnoty oraz organizowanie przetargów na usługi związane z utrzymaniem nieruchomości. Każdy właściciel lokalu jest współwłaścicielem części wspólnych i ponosi proporcjonalną odpowiedzialność finansową za ich utrzymanie. Wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwały, które mogą dotyczyć na przykład remontów, modernizacji czy innych inwestycji dotyczących części wspólnych.
W przypadku budynków należących do spółdzielni mieszkaniowych, to spółdzielnia jest odpowiedzialna za zarządzanie częściami wspólnymi nieruchomości. Zarząd spółdzielni podejmuje decyzje dotyczące konserwacji, remontów, zarządzania finansami itp. Spółdzielnia finansuje te działania z opłat członkowskich, które wnoszą członkowie spółdzielni, tj. właściciele lokali lub osoby wynajmujące).
Bywa, że wspólnota mieszkaniowa decyduje się powierzyć zarządzanie częściami wspólnymi profesjonalnej firmie zarządzającej nieruchomościami. W takim przypadku firma ta wykonuje zadania zlecone przez wspólnotę, ale ostateczna odpowiedzialność finansowa i decyzyjna nadal spoczywa na właścicielach lokali.
Jakie są obowiązki dotyczące części wspólnych? Wśród nich znajdują się utrzymanie i konserwacja, tj. regularne naprawy, konserwacja instalacji, dbanie o estetykę i bezpieczeństwo części wspólnych – czyszczenie, odśnieżanie czy naprawy dachu. Każdy właściciel jest zobowiązany do udziału w kosztach utrzymania części wspólnych, proporcjonalnie do swojego udziału. Niektóre decyzje o większych inwestycjach, remontach czy zmianach w użytkowaniu części wspólnych muszą być podejmowane przez wspólnotę lub spółdzielnię, często poprzez uchwały głosowane na zebraniach właścicieli.
Odpowiedzialność jest więc rozproszona, ale ostateczna kontrola i decyzje spoczywają na właścicielach lokali we wspólnocie lub spółdzielni, a bieżące zarządzanie może być przekazywane wybranemu zarządcy lub firmie zarządzającej.
Co oznacza udział w częściach wspólnych?
Udział w częściach wspólnych oznacza prawo współwłaściciela lokalu do korzystania z tych części nieruchomości, które są wspólne dla wszystkich właścicieli lokali w danym budynku. Jednocześnie jest to również obowiązek partycypacji w kosztach ich utrzymania. Udział ten jest proporcjonalny do wielkości powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do całkowitej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danej nieruchomości.
Części nieruchomości wspólne to te części, które nie są przypisane do konkretnego lokalu mieszkalnego, lecz służą do użytku właścicieli lokali lub są niezbędne do funkcjonowania całego budynku. Przykładami części wspólnych są klatki schodowe, korytarze, windy, dachy, fundamenty, elewacje, wewnętrzne instalacje techniczne (wodociągowe, kanalizacyjne, elektryczne, grzewcze), piwnice, strychy (jeśli nie są przynależne do konkretnego lokalu), tereny wokół budynku, podwórka, miejsca parkingowe (jeśli nie są przypisane do konkretnych lokali).
Omawiając sferę uprawnień właściciela należy wiedzieć, iż udział w częściach wspólnych daje właścicielowi prawo do współkorzystania z tych części zgodnie z ich przeznaczeniem, na równi z innymi właścicielami lokali. Przykładowo, każdy właściciel może korzystać z klatki schodowej, windy czy podwórka.
Udział w częściach wspólnych wiąże się z obowiązkiem ponoszenia kosztów ich utrzymania. Właściciel lokalu partycypuje w kosztach konserwacji, napraw, modernizacji, remontów itp. proporcjonalnie do wielkości udziałów w częściach wspólnych. Udział ten określa, jaką część kosztów właściciel musi ponosić. Należy podkreślić, że udział w częściach wspólnych jest integralną częścią prawa własności lokalu i nie może być od niego oddzielony ani sprzedany oddzielnie. Gdy sprzedajesz lokal, automatycznie przenosisz na nabywcę swój udział w częściach wspólnych. Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje dotyczące zarządzania częściami wspólnymi (np. remonty, modernizacje) poprzez głosowanie, a głosy są liczone w oparciu o udziały poszczególnych właścicieli. Właściciel z większym udziałem w częściach wspólnych ma więc większą siłę głosu przy podejmowaniu decyzji.
Wspomniany udział jest zwykle wyrażany jako ułamek, którego licznik stanowi powierzchnia użytkowa danego lokalu, a mianownik – suma powierzchni użytkowych wszystkich lokali w nieruchomości. W praktyce oznacza to, że właściciel większego lokalu ma większy udział w częściach wspólnych niż właściciel mniejszego lokalu. Przykładowo, jeśli w budynku znajdują się cztery mieszkania o powierzchniach 50 m², 75 m², 100 m² i 125 m², to całkowita powierzchnia użytkowa wynosi 350 m². Właściciel mieszkania o powierzchni 50 m² ma udział w częściach wspólnych równy 50/350, czyli 1/7.
Kto jest właścicielem części wspólnej?
Właścicielami części wspólnych nieruchomości są wszyscy właściciele poszczególnych lokali w danym budynku. Każdy właściciel lokalu jest jednocześnie współwłaścicielem części tworzących nieruchomość wspólną, a jego udział w tej współwłasności jest proporcjonalny do wielkości jego lokalu w stosunku do całkowitej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w nieruchomości. Części wspólne nie należą do jednego właściciela, lecz są współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Każdy z nich posiada określony udział w tych częściach, wyrażony jako ułamek. Udział ten jest nierozłączny z prawem własności lokalu i automatycznie przechodzi na nowego właściciela w przypadku sprzedaży lokalu.
Części wspólne nieruchomości są współwłasnością wszystkich właścicieli lokali w budynku, a każdy z nich ma określony udział w tej współwłasności, który jest nierozłączny z prawem własności lokalu.
Gdy sąsiad zajmuje część wspólną nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli lub wspólnoty mieszkaniowej, dochodzi do naruszenia prawa współwłasności. Taka sytuacja jest niezgodna z przepisami prawa i może prowadzić do konfliktów oraz konieczności podjęcia działań prawnych w celu przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Istnieje także regulamin użytkowania części wspólnych. Czym jest utrudnianie korzystania z części wspólnej nieruchomości? Jak łamane są zasady korzystania z części wspólnych w budynku? W szczególności wymienić należy:
- postawienie mebli, rowerów, wózków dziecięcych czy innych przedmiotów na korytarzu bez zgody wspólnoty,
- zagrodzenie części podwórka lub ogródka i wykorzystywanie go jako prywatny teren,
- zajęcie piwnicy, strychu lub innego pomieszczenia wspólnego i używanie go wyłącznie na swoje potrzeby,
- zainstalowanie klimatyzatora, anteny czy innych urządzeń na elewacji budynku będącej częścią wspólną, bez zgody wspólnoty.
Pierwszym krokiem w rozwiązaniu sprawy (gdy sąsiad zagrodził część wspólną) powinno być polubowne rozwiązanie problemu. Można spróbować, razem z pozostałymi współwłaścicielami, porozmawiać z sąsiadem i wyjaśnić, że jego działanie narusza prawo współwłasności i utrudnia korzystanie z części wspólnych innym właścicielom. Czasami taka rozmowa wystarcza, aby sąsiad zrozumiał problem i usunął swoje rzeczy. Jeśli rozmowa z sąsiadem nie przynosi efektu, należy zgłosić sprawę zarządowi wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy budynku. Zarząd ma obowiązek dbać o przestrzeganie regulaminu wspólnoty i prawidłowe zarządzanie częściami wspólnymi. Może on wysłać do sąsiada oficjalne pismo z żądaniem usunięcia rzeczy z części wspólnych. Wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę w sprawie usunięcia przedmiotów z części wspólnych lub uporządkowania sposobu korzystania z tych części. Uchwała może też przewidywać sankcje dla osób, które naruszają zasady współwłasności.
W ostateczności, jeśli sąsiad nadal nie reaguje, można wnieść sprawę do sądu najwyższego. Może on nakazać sąsiadowi przywrócenie stanu zgodnego z prawem, usunięcie rzeczy z części wspólnych, a nawet zasądzić odszkodowanie za bezprawne korzystanie z tych części. W niektórych przypadkach, zwłaszcza gdy samowolne zajęcie części wspólnej nieruchomości stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa (np. blokowanie wyjścia ewakuacyjnego), można zgłosić sprawę do odpowiednich służb, takich jak straż pożarna czy inspekcja budowlana.
Zajęcie części wspólnych przez sąsiada bez zgody wspólnoty jest naruszeniem prawa i może być kwestionowane zarówno przez innych właścicieli, jak i przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. W takiej sytuacji należy działać w sposób formalny, zaczynając od rozmowy i zgłoszenia sprawy zarządowi, a w razie potrzeby rozszerzając działania do postępowania sądowego, w celu przywrócenia porządku i bezpieczeństwa dla wszystkich współwłaścicieli budynku.
