Spółdzielnie mieszkaniowe w kontekście wyzwań mieszkaniowych na obszarach miejskich wydają się istotnym elementem strategii na rzecz zapewnienia tanich mieszkań o odpowiednim standardzie dla większej liczby osób. Zaletą takiego rozwiązania jest dzielenie się kosztami przez mieszkańców, w tym należnościami za dostawę wody. Warto pochylić się bardziej szczegółowo nad obowiązkami nałożonymi na zarządcę w tym zakresie oraz sposobami rozliczania zużycia wody.
Podpisanie umowy na dostawę wody
Według ustawodawcy, zarząd wspólnoty w jej imieniu podpisuje umowę na dostawę wody i odprowadzanie ścieków z przedsiębiorstwem specjalizującym się w dostarczaniu wody i odbiorze kanalizacji, a następnie ma za zadanie dokonać rozliczeń z mieszkańcami lokali.
Zarząd nie może sam określić sposobu rozliczania, ale musi stosować się do regulaminu, który został przyjęty przez właścicieli lokali na mocy uchwały. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 10 ustawy o własności lokali, sposób decyzji o sposobie rozliczania przekracza zakres obowiązków zwykłego zarządu. Gdy regulamin zostanie już przyjęty uchwałą rady mieszkańców powinien on zostać wręczony wszystkim właścicielom.
Obowiązki zarządcy w kwestii dostawy wody
Zgodnie z Ustawą z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. 2018 poz. 1152), przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne są odpowiedzialne za jakość wody dostarczanej do wodomierza głównego. Natomiast art. 5 pkt. 2 tej samej ustawy zobowiązuje odbiorcę usług lub zarządcę danego obiektu do zapewnienia niezawodnego działania instalacji wodociągowej znajdującej się wewnątrz budynku oraz przyłączy wodociągowych wraz z urządzeniem pomiarowym.
Zaleca się też, aby zarządcy, w trosce o dostarczenie wysokiej jakości wody do mieszkań, zadbali o aspekty wpływające na stan wody takie jak: regularne czyszczenie zbiorników hydroforowych, przeprowadzanie okresowych kontroli stanu technicznego instalacji, konserwację i serwis jak np. wymiana instalacji w złym stanie technicznym, odłączanie nieczynnych odcinków oraz eliminowanie przecieków.
Metody rozliczenia należności za dostawę wody
Rozliczenie opłat za dostawę wody we wspólnocie mieszkaniowej zależy od tego, czy wszyscy mieszkańcy posiadają w domu wodomierze.
Jeżeli wszyscy mieszkańcy posiadają w domu liczniki to każdego z nich obciąża się kosztami według wskazań wodomierza. Zaliczka na poczet zużycia wody jest ustalana na podstawie wykorzystania jej w poprzedzającym okresie rozliczeniowym, bez brania pod uwagę liczby osób zamieszkujących lokal. Natomiast w budynku mieszkalnym, w którym niektórzy mieszkańcy nie posiadają założonych wodomierzy, podstawą do wystawienia rozliczenia są liczby wskazane na liczniku głównym. Następnie podział kwoty z rachunku jest dzielony w oparciu o dane z wodomierzy indywidualnych oraz przyjęty w regulaminie ryczałt (zwykle dzielony w m3 na lokal lub osobę). Zgodnie z art. 26. Ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, należnościami powstałymi w wyniku przyjętej metody rozliczenia obciążą się osoby zajmujące poszczególne mieszkania.
Jednakże problem rozliczenia strat wody nie jest uregulowany przez ustawodawcę. Chodzi tutaj o problem pokrycia należności za różnice pomiędzy wskazaniem wodomierza głównego i sumą wskazań w wodomierzach w poszczególnych mieszkaniach. Zarządca sam określa te metody, należy jednak określić je w regulaminie rozliczenia zużycia wody przyjmowanym w drodze uchwały przez wszystkich właścicieli lokali. Zwykle rozlicza się je proporcjonalnie do zużycia wody w lokalu wykazanym na wodomierzu ?lokalowym? w rozliczanym okresie.
Podsumowując, ustawodawca nakłada konkretne obowiązki na zarządcę w kwestii dostawy i rozliczenia zużycia wody, dodatkowo nakazując określenie procedur w regulaminie przyjmowanym przez zarząd wspólnoty. W razie niejasności, warto opierać się na konkretnych dokumentach, które zapewnią rozsądne i sprawiedliwe dzielenie się kosztami przez wszystkich mieszkańców wspólnoty.
