Balkony w budynkach wielorodzinnych są często przedmiotem sporu między mieszkańcami a wspólnotą mieszkaniową. Kluczowe pytanie brzmi kto jest odpowiedzialny za utrzymanie i naprawy balkonów (czy części balkonów) – indywidualny właściciel mieszkania czy wspólnota? Aby zrozumieć, do kogo należy balkon, trzeba wziąć pod uwagę przepisy prawa oraz praktyki stosowane w ramach wspólnot mieszkaniowych.
Czyją własnością jest balkon w bloku?
Do kogo należy balkon we wspólnocie mieszkaniowej? Balkon w bloku może należeć zarówno do właściciela mieszkania, jak i być częścią nieruchomości wspólnej – może wchodzić w skład nieruchomości wspólnej. To, czyją własnością jest balkon, zależy od charakteru jego elementów oraz regulacji we wspólnocie mieszkaniowej. Elementy konstrukcyjne balkonu – konstrukcja nośna, płyta balkonowa i balustrady są najczęściej uznawane za część nieruchomości wspólnej, ponieważ wpływają na całą stabilność i bezpieczeństwo budynku. Za ich utrzymanie i naprawy odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Koszty remontów takich elementów są pokrywane z funduszu remontowego wspólnoty. Natomiast elementy użytkowe i dekoracyjne, a także powierzchnia użytkowa balkonu, taka jak podłoga (na przykład płytki, wykładziny) oraz elementy dekoracyjne (donice, osłony), są zazwyczaj traktowane jako własność właściciela mieszkania. To on odpowiada za ich utrzymanie i naprawy na własny koszt, chyba że w regulaminie wspólnoty zapisano inaczej.
Choć balkon może być elementem wspólnym w zakresie konstrukcji, właściciel mieszkania ma prawo do jego wyłącznego użytku. Wówczas balkon przeznaczony jest do użytku osób zajmujących określony lokal do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że inni mieszkańcy nie mogą korzystać z balkonu bez zgody właściciela lokalu. Należy jednak pamiętać, że każda wspólnota mieszkaniowa może wprowadzić szczegółowe zasady dotyczące balkonów. Regulamin wspólnoty może precyzować, które elementy są traktowane jako część wspólna, a które jako własność prywatna.
Warto wiedzieć, że w dokumentacji technicznej budynku balkon może być określony jako element wspólny lub przynależność do konkretnego lokalu. Zgodnie z ustawą o własności lokali, jeśli balkon służy wyłącznie jednemu lokalowi, właściciel tego lokalu ma prawo go użytkować, ale musi przestrzegać zasad wspólnoty dotyczących jego konserwacji i wyglądu.
Kto odpowiada za balkon we wspólnocie mieszkaniowej?
Odpowiedzialność za balkon we wspólnocie mieszkaniowej zależy od rodzaju elementów balkonu i regulacji przyjętych przez wspólnotę. Jeśli bierzemy pod uwagę elementy konstrukcyjne balkonu, wspólnota mieszkaniowa odpowiada za:
- konstrukcję nośną balkonu, w tym płytę balkonową,
- balustrady, które wpływają na bezpieczeństwo budynku,
- izolację przeciwwodną, której uszkodzenie może powodować szkody dla całej nieruchomości.
Dzieje się tak, ponieważ elementy te są uznawane za część nieruchomości wspólnej, ponieważ wpływają na stabilność i integralność części budynku (części wspólnych budynku). Koszty ich napraw i konserwacji pokrywane są z funduszu remontowego wspólnoty. Do zarządcy nieruchomości należy odpowiedzialność za wyżej wymienione elementy. Muszą one być utrzymywane w należytym stanie technicznym. Natomiast jeśli chodzi o elementy użytkowe i dekoracyjne balkonu, właściciel lokalu odpowiada za:
- wykończenie podłogi (płytki, wykładziny),
- elementy dekoracyjne (osłony, donice, oświetlenie zamontowane przez właściciela),
- dbanie o estetykę balkonu i jego codzienną konserwację.
Wymienione elementy są uznawane za część przynależną do lokalu, ponieważ służą wyłącznie właścicielowi mieszkania. Ponadto regulamin wspólnoty może szczegółowo określać, które elementy są wspólną odpowiedzialnością, a które należą do indywidualnych obowiązków właścicieli. Warto zapoznać się z regulaminem, aby uniknąć wątpliwości co do podziału obowiązków. Jeśli balkon wymaga naprawy, a nie jest jasne, kto powinien ponieść koszty, sprawa może być rozstrzygnięta na podstawie:
- ustawy o własności lokali,
- dokumentacji technicznej budynku,
- uchwał wspólnoty.
W przypadku balkonów – a zwłaszcza szkód powstałych z winy wspólnoty (np. uszkodzeń wynikających z zaniedbań konserwacyjnych), właściciel mieszkania może domagać się naprawy na koszt wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za elementy konstrukcyjne balkonu, takie jak płyta nośna, balustrady czy izolacja. Natomiast właściciel mieszkania jest odpowiedzialny za wykończenie i codzienną konserwację balkonu, a także za jego użytkowe i dekoracyjne elementy. W razie wątpliwości warto skonsultować się z zarządcą nieruchomości lub prawnikiem, aby ustalić szczegóły podziału odpowiedzialności w danej wspólnocie mieszkaniowej.
Czy za stan techniczny i wizualny balkonu odpowiada właściciel lokalu czy wspólnota mieszkaniowa?
Za stan techniczny i wizualny balkonu odpowiadają zarówno właściciel lokalu, jak i wspólnota mieszkaniowa, w zależności od rodzaju elementów balkonu oraz przyjętych regulacji we wspólnocie mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za elementy konstrukcyjne: płytę balkonową, balustrady oraz izolację przeciwwodną. Są one częścią wspólną budynku, ponieważ wpływają na stabilność i bezpieczeństwo całej konstrukcji budynku. Jeśli balkon wymaga naprawy z powodu uszkodzeń konstrukcyjnych, na przykład pęknięć płyty balkonowej, wspólnota mieszkaniowa ponosi za to odpowiedzialność. Koszty takich prac pokrywane są z funduszu remontowego wspólnoty. Natomiast właściciel lokalu odpowiada za użytkowanie balkonu w sposób niepowodujący uszkodzeń konstrukcji (np. unikanie nadmiernego obciążania balkonu) oraz zgłaszanie wspólnocie zauważonych problemów technicznych, takich jak przecieki czy pęknięcia, które wymagają interwencji.
Jeśli chodzi o stan wizualny balkonu, właściciel lokalu odpowiada za:
- elementy wykończeniowe – wygląd podłogi (np. płytki, wykładziny), malowanie balustrad, montaż osłon czy donic,
- estetykę – regularne dbanie o czystość i schludny wygląd balkonu. Wspólnota mieszkaniowa może wymagać, aby balkony zachowywały jednolity styl zgodny z elewacją budynku,
- wszelkie dodatki – elementy dekoracyjne, takie jak markizy, rolety czy kwiaty powinny być zgodne z regulaminem wspólnoty.
Z kolei wspólnota mieszkaniowa odpowiada za jednolitość i wygląd elewacji. Wspólnota może określić w regulaminie, jak mają wyglądać balkony, na przykład może wprowadzić zakaz stosowania określonych kolorów osłon czy instalacji bez zgody zarządu. Do jej obowiązków należy także malowanie balustrad lub innych elementów widocznych z zewnątrz, jeśli są one częścią wspólną budynku. Zgodnie z ustawą o własności lokali, balkon jako element zewnętrzny budynku (konstrukcja) jest częścią wspólną, ale za jego użytkowe i wizualne elementy odpowiada właściciel mieszkania. Warto wiedzieć, że regulamin wspólnoty mieszkaniowej może precyzować szczegóły dotyczące obowiązków związanych z balkonami.
Balkon w bloku jest własnością wspólnoty mieszkaniowej w zakresie konstrukcji, ale jego użytkowe elementy i prawo do korzystania należą do właściciela lokalu. Aby uniknąć nieporozumień, warto sprawdzić dokumentację budynku oraz regulamin wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku wątpliwości, konsultacja z zarządcą nieruchomości lub prawnikiem może rozwiać wszelkie wątpliwości.
