Zgodnie z treścią Ustawy o własności lokali władanie nieruchomością wspólną może być w gestii zarządu wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy lub też administratora (zarządcy). Ta ostatnia osoba nie otrzymuje absolutorium, ponieważ jest ono udzielane wyłącznie zarządowi wspólnoty mieszkaniowej lub też zarządcy – osobie fizycznej bądź prawnej, której zarząd nad nieruchomością wspólną powierzono na podstawie uchwały spisanej w formie aktu notarialnego, wyłącznie w obecności rejenta.
Czym jest absolutorium dla zarządu/ zarządcy wspólnot mieszkaniowych i kto może go udzielać?
Dokładne objaśnienie, czym jest absolutorium dla zarządu nie wymaga przytaczania skomplikowanych i trudnych do zrozumienia definicji. Najprościej można określić absolutorium, jaką ocenę pracy w minionym roku kalendarzowym. Absolutorium udziela się takim podmiotom, jak:
- zarząd wspólnoty mieszkaniowej ? jedno- lub kilkuosobowemu organowi, składającemu się wyłącznie z osób fizycznych wybranych spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. W przypadku dużej wspólnoty obowiązująca ustawa narzuca obowiązek wyłonienia zarządu;
- zarządcy ? osoba fizyczna lub prawna, która w trybie uchwały zawartej w formie aktu notarialnego, zarządza daną nieruchomością.
W przypadku, gdy członkowie wspólnoty nie mają żadnych zastrzeżeń do pracy zarządu, wówczas mogą głosować za udzieleniem absolutorium. Oznacza to w praktyce, że akceptują w pełni działania i decyzje podjęte przez zarząd/ zarządcę wspólnoty mieszkaniowej. W sytuacji, gdy właściciele lokali mieszkalnych mają poważne zastrzeżenia względem pracy zarządów/ zarządców, mogą oni nie zgodzić się na udzielenie absolutorium. Oznacza to, że zarządcy/ zarząd w poprzednim roku kalendarzowym, który podlega dokładnej ocenie i weryfikacji, nie podjęli działań aprobowanych przez właścicieli lokali mieszkalnych. Absolutorium dla zarządu/ zarządcy wspólnot mieszkaniowych jest przysłowiowym zielonym światłem. Oznacza to, że właściciele lokali mieszkalnych zgadzają się z podjętymi przez te osoby decyzjami.
Jakie skutki niesienie za sobą nieudzielenie absolutorium zarządowi lub zarządcy?
Nieudzielenie absolutorium nie wywołuje z automatu żadnych skutków dla zarządu/ zarządcy. Jest to swoiste ostrzeżenie, które oznacza, że kolejne działania i decyzje podejmowane przez zarząd powinny być dokładnie przemyślane i wdrożone w odpowiednim czasie. Członkowie wspólnoty, decydując się na nieudzielenie absolutorium Zarządowi/ Zarządcy, ostrzegają przed ewentualnym odwołaniem tych osób. Aby tego dokonać, konieczna jest odrębna uchwała właścicieli, którzy mogą zawiesić działania zarządu/ zarządcy lub całkowicie go odwołać. Dotyczy to, zarówno wszystkich członków, jak i poszczególnych osób, zasiadających w wyżej wymienionym gremium. W myśl obowiązującej ustawy o własności lokali udzielenie absolutorium zarządu/ zarządcy może być scedowane w całości bądź też wyłącznie na niektórych członków zasiadających w tym organie. Na zebraniu właścicieli lokali mieszkalnych może nastąpić udzielenie absolutorium dla każdego członka zarządu z osobna. W przypadku, gdy porządek obrad nie przewiduję takiego działania można przed zebraniem lub w jego trakcie złożyć wniosek o zmianę zasad udzielania absolutorium zarządowi/ zarządcy wspólnot mieszkaniowych.
Wymiana zarządu/ zarządcy wspólnoty mieszkaniowej
Absolutorium dla zarządu/ zarządcy jest bardzo istotną kwestią, ponieważ do głosu dochodzą tutaj uzasadnione spostrzeżenia, jak również zastrzeżenia dotyczące pracy poszczególnych członków wyżej wymienionego gremium. W przypadku zarządu/ zarządcy, który nie wykonuje swoich działań należycie lub też podejmuje decyzje niezgodne z interesem właścicieli lokali mieszkalnych, ci ostatni mogą podjąć kolejne kroki zmierzające do odwołania wszystkich bądź poszczególnych członków zarządu. Chodzi tutaj przede wszystkim o decyzje finansowe, mogące skutkować poważnymi konsekwencjami dla wszystkich lub niektórych właścicieli lokali mieszkalnych. Wymiana zarządu/ zarządcy wspólnoty jest ostatecznym rozwiązaniem, zmierzającym do usunięcia wszystkich jego członków. Tego typu działanie powinno być uzasadnione i poparte dowodami na to, że wszystkie podejmowane przez zarząd decyzje lub też ich większa część kolidują z interesami właścicieli lokali mieszkalnych.
Pozytywna ocena pracy zarządu/ zarządcy w poprzednim roku kalendarzowym wiąże się z udzieleniem absolutorium. Oznacza to w praktyce, że zarząd/ zarządca w dalszym ciągu może swobodnie działać, a jego członkowie podejmują akceptowane przez właścicieli lokali mieszkalnych decyzje.
Absolutorium dla zarządu/ zarządcy jest oceną całorocznej pracy jej członków. W przypadku braku akceptacji dla poszczególnych działań lub podejmowanych decyzji, możliwe jest nieudzielenie absolutorium dla zarządu/ zarządcy.
