Wspólnota mieszkaniowa to organizacja, która zrzesza właścicieli lokali w danym budynku lub osiedlu. Wszelkie decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną podejmowane są przez członków wspólnoty, najczęściej w drodze głosowania. Jak dokładnie przebiega ten złożony proces? W artykule opisujemy zasady głosowania we wspólnocie mieszkaniowej.
Jak głosuje wspólnota?
Proces głosowania właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej regulowany jest przede wszystkim przez Ustawę o własności lokali. Dokument ten określa, jakie zasady obowiązują przy podejmowaniu uchwał oraz kto i w jakim zakresie może uczestniczyć w głosowaniu.
Jak przebiega głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej i kto może głosować? Istnieją skonkretyzowane zasady głosowania we wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z nimi, w głosowaniu mogą brać udział wyłącznie właściciele lokali będących we wspólnocie mieszkaniowej. Każdy właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej dysponuje głosem, którego wartość może być liczona na dwa sposoby. Istnieją usystematyzowane, poniżej przedstawione procedury głosowania:
- według zasady „jeden właściciel, jeden głos„ (właściciel 1 głos),
- proporcjonalnie do wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej (decydujący jest w tym przypadku metraż lokalu) – mamy tu do czynienia z tak zwaną procedurą głosowania udziałami.
Decyzje mogą być podejmowane podczas zebrania wspólnoty mieszkaniowej lub w drodze indywidualnego zbierania głosów, wówczas odbywa się zbieranie głosów przez członka wspólnoty. Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej odbywające się na zebraniu wspólnoty ma miejsce podczas dorocznego zebrania właścicieli lokali lub w czasie nadzwyczajnego spotkania tychże. Wszelkie decyzje dotyczące wspólnoty mieszkaniowej zapadają w formie uchwał. Dokumentem wiążącym jest w tym przypadku uchwała wspólnoty mieszkaniowej.
Praktykowane jest również zbieranie głosów poza zebraniem, czyli zbieranie głosów przez członka wspólnoty. Administrator lub zarząd wspólnoty może zebrać głosy w trybie indywidualnego zbierania głosów od właścicieli lokali. Zarząd może samodzielnie zbierać podpisy pod uchwałami.
Warto wiedzieć, że nie wszystkie decyzje wymagają tego samego rodzaju poparcia ze strony właścicieli lokali. Zgodnie z tym, uchwały właścicieli lokali można podzielić na:
- zwykłe – wymagają większości głosów właścicieli lokali liczonych według udziałów, w tym przypadku ważna jest suma udziałów (na przykład wybór zarządu, remonty bieżące),
- kwalifikowane – wymagają zgody większej liczby głosów właścicieli lokali, na przykład 2/3 (jeśli właściciele lokali rozpatrują sprzedaż części wspólnej nieruchomości),
- jednomyślne – wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali (na przykład zmiana sposobu korzystania z nieruchomości).
Brak oddania głosu może mieć wpływ na wynik głosowania, zwłaszcza w przypadkach wymagających większości głosów właścicieli lokali. Jeśli po pewnym czasie nie uda się zebrać wystarczającej liczby głosów, zarząd może ponowić proces zbierania podpisów lub organizować kolejne zebranie, zwołując wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Należy pamiętać, że wyniki głosowania powinny zostać udokumentowane w protokole i udostępnione wszystkim członkom wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele lokali mogą też zgłaszać wątpliwości lub zgłaszać sprzeciw wobec uchwały w określonym terminie.
Zasady głosowania we wspólnocie mieszkaniowej to kluczowy element zarządzania nieruchomością. Każdy właściciel lokalu powinien świadomie uczestniczyć w tym procesie, ponieważ decyzje podejmowane w ten sposób wpływają na komfort życia i wartość nieruchomości wspólnej.
Jak działa głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej?
Wspólnota mieszkaniowa to organizacja, która zrzesza właścicieli lokali w danym budynku lub na osiedlu. Decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością we wspólnocie mieszkaniowej podejmowane są przez członków wspólnoty, najczęściej w drodze głosowania. Dobrze jest znać zasady głosowania, by móc świadomie uczestniczyć w procesie decyzyjnym. W głosowaniu mogą brać udział wyłącznie właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej. Zasady głosowania: współwłaściciele nieruchomości wspólnej oddają głosy według zasady „jeden właściciel, jeden głos” oraz proporcjonalnie do wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej (decydujący jest w tym przypadku metraż lokalu).
Decyzje mogą być podejmowane podczas zebrania wspólnoty mieszkaniowej lub w trybie indywidualnego zbierania głosów. Nie wszystkie decyzje wymagają tego samego rodzaju poparcia. Uchwały dzielą się na zwykłe – wymagają większości głosów właścicieli lokali liczonych według udziałów kwalifikowane, tj takie, które wymagają zgody większej liczby głosów, np. 2/3 (sprzedaż części wspólnej nieruchomości) oraz jednomyślne, czyli takie, które wymagają zgody wszystkich właścicieli (przy zmianie sposobu korzystania z nieruchomości).
Brak oddania głosu może mieć wpływ na wynik głosowania, zwłaszcza w przypadkach wymagających większości głosów. Jeśli po pewnym czasie nie uda się zebrać wystarczającej liczby głosów, zarząd może ponowić proces zbierania podpisów lub organizować kolejne zebranie właścicieli lokali. Wyniki głosowania w określonej sprawie dotyczącej danej nieruchomości powinny zostać udokumentowane w protokole, a następnie udostępnione wszystkim członkom wspólnoty mieszkaniowej, tj. na przykład w formie elektronicznej. Właściciele lokali mogą też zgłaszać wątpliwości lub zgłaszać sprzeciw wobec uchwały wspólnoty w określonym terminie.
Głosowanie właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej to kluczowy mechanizm podejmowania decyzji dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną. Zasady jego przeprowadzania określa ustawa o własności lokali, a głównym organem decyzyjnym jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez właścicieli lokali. Decyzje podejmowane przez właścicieli lokali mogą zapadać na zebraniu wspólnoty lub w trybie obiegowym (czyli w trybie indywidualnego zbierania głosów). Kluczowe znaczenie ma jednak zasada głosowania udziałami, gdzie siła głosu właściciela zależy od jego udziału w nieruchomości wspólnej (głosowanie udziałami). W niektórych przypadkach możliwe jest także przyjęcie zasady „jeden właściciel jeden głos”. W tym przypadku wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej muszą wyrazić na to swoją zgodę.
W tym miejscu podkreślmy jeszcze sprawę większości wymaganej do podjęcia uchwały. Ta większość zależy od jej rodzaju. Zgodnie z powyższym, może być wymagana zwykła większość głosów właścicieli lokali – w sprawach bieżących, kwalifikowana większość bądź jednomyślność. Dwie ostatnie z wymienionych zasad znajdują zastosowanie przy istotnych dla wspólnoty mieszkaniowej zmianach, takich jak na przykład sprzedaż części wspólnej nieruchomości.
Jednocześnie warto mieć świadomość, że właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej mają prawo zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli uznają ją za niezgodną z prawem lub naruszającą ich interesy. Należy wyraźnie podkreślić, że głosowanie właścicieli lokali to fundament funkcjonowania wspólnoty, umożliwiający sprawne i demokratyczne zarządzanie nieruchomością wspólną.
