Wielu właścicieli lokali mieszkalnych rozważa prowadzenie działalności gospodarczej we własnym mieszkaniu. Warto jednak zastanowić się, czy do takiej działalności konieczna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej oraz jakie ograniczenia mogą wynikać z przepisów prawa. Z artykułu dowiesz się czy i kiedy potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu.
Czy wspólnota musi wyrazić zgodę na prowadzenie działalności gospodarczej?
Podstawą prawną regulującą czy potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie działalności gospodarczej jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz Kodeks cywilny. Właściciel lokalu mieszkalnego ma prawo swobodnie dysponować swoją nieruchomością, o ile nie narusza praw innych mieszkańców i nie zmienia przeznaczenia lokalu bez wymaganych zgód. Istnieją sytuacje, w których prowadzenie działalności gospodarczej wymaga zgody wspomnianej wspólnoty.
Wspólnota mieszkaniowa nie zawsze musi wyrażać zgodę na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym. W większości przypadków właściciel może swobodnie prowadzić działalność gospodarczą, o ile nie zmienia przeznaczenia lokalu i nie zakłóca spokoju mieszkańców. Jednak zgoda wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu może być wymagana, gdy działalność wiąże się ze zmianą sposobu użytkowania lokalu (np. przekształcenie na lokal użytkowy) lub gdy generuje uciążliwości dla innych mieszkańców. W takich przypadkach warto sprawdzić statut wspólnoty i uzyskać jej aprobatę. Wówczas właściciel lokalu musi uzyskać zgodę na prowadzenie we własnym mieszkaniu działalności gospodarczej.
Czy w lokalu mieszkalnym można prowadzić działalność gospodarczą?
W większości przypadków prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, pod warunkiem że działalność ta nie ingeruje w komfort życia sąsiadów i nie powoduje zmiany charakteru lokalu z mieszkalnego na użytkowy. Poniżej przedstawiamy przykłady działalności gospodarczej nie wymagającej zgody:
- praca zdalna (np. IT, księgowość, marketing),
- indywidualna działalność usługowa niewymagająca wizyt klientów (np. tłumaczenia, copywriting),
- prowadzenie sklepu internetowego bez magazynu w lokalu.
Natomiast jeżeli działalność gospodarcza zakłada przyjmowanie klientów, generowanie hałasu, zwiększony ruch osób lub dostaw, co jest dla nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa i zarząd wspólnoty mieszkaniowej mogą mieć podstawy do sprzeciwu. Bywa, że zasady współżycia społecznego właściciel łamie lub ich nie przestrzega – w tej sytuacji może spodziewać się zakazu prowadzenia działalności gospodarczej.
W określonych przypadkach wspólnota musi wyrazić zgodę na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym – czyli jest potrzebna zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Zgoda może być wymagana, jeśli działalność zmienia sposób użytkowania lokalu (czy zmienia ustalone zasady społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości), powoduje uciążliwości dla mieszkańców w budynku mieszkalnym wielorodzinnym lub jeśli regulamin wspólnoty, który wspólnota mieszkaniowa przyjęła, zawiera stosowne ograniczenia. Warto sprawdzić statut wspólnoty mieszkaniowej oraz skonsultować się z administracją budynku przed rozpoczęciem działalności gospodarczej.
Przykładami działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym, mogącej wymagać zgody wspólnoty są w szczególności:
- gabinet lekarski, kosmetyczny (salon kosmetyczny w mieszkaniu w bloku), fryzjerski, punkt sprzedaży,
- punkt przedszkolny lub żłobek,
- działalność gastronomiczna,
- biuro w mieszkaniu z częstymi wizytami klientów.
Zatem kiedy zgody wspólnoty są wymagane do prowadzenia działalności we własnym lokalu mieszkalnym wiedząc, że prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu obwarowane jest pewnymi ograniczeniami? A kiedy działalność gospodarcza w mieszkaniu jest możliwa?
Z pewnością należy liczyć się z tym, jeśli lokal jest użytkowany niezgodnie ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem lub jeśli nastąpiła zmiana przeznaczenia lokalu, wówczas taka zgoda będzie wymagana. Jeśli działalność wiąże się z przekształceniem lokalu mieszkalnego w użytkowy, konieczna jest zgoda wspólnoty i zgłoszenie zmiany w urzędzie miasta. Ponadto, jeśli działalność gospodarcza powoduje hałas, wzmożony ruch osób w częściach wspólnych nieruchomości lub inne uciążliwości, wspólnota może podjąć działania prawne. Warto wiedzieć, że w niektórych przypadkach regulamin wspólnoty może zawierać zakazy dotyczące prowadzenia działalności w lokalu mieszkalnym.
Jak zatem uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej uprawniającą do prowadzenia działalności gospodarczej? W przypadku konieczności uzyskania zgody wykazać należy wspólnocie szczegółowe informacje na temat planowanej działalności oraz zapewnić, że nie będzie ona uciążliwa dla mieszkańców. Wspólnota może wyrazić zgodę na podstawie uchwały podjętej większością głosów.
Działalność gospodarcza w wynajmowanym mieszkaniu jest kolejną kwestią wartą omówienia w artykule. Wynajem mieszkania a działalność gospodarcza – jak wygląda w praktyce? W przypadku wynajmowanego mieszkania, oprócz kwestii związanych ze wspólnotą mieszkaniową, konieczne jest również uzyskanie zgody właściciela lokalu. Najemca powinien upewnić się, że umowa najmu pozwala na prowadzenie działalności gospodarczej. Jeśli działalność nie powoduje uciążliwości dla mieszkańców, a właściciel lokalu wyrazi na to zgodę, mieszkanie może być wykorzystywane do celów biznesowych. Warto jednak sprawdzić regulamin wspólnoty, który może zawierać ograniczenia w tym zakresie.
Nie każda działalność gospodarcza prowadzona w mieszkaniu wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Kluczowe znaczenie ma jej charakter oraz wpływ na otoczenie. Jeśli działalność jest nieuciążliwa i nie zmienia funkcji lokalu, właściciel może ją prowadzić bez konieczności uzyskania zgody. W przypadku działalności powodującej zmiany w użytkowaniu lokalu lub mogącej zakłócać spokój mieszkańców, warto skonsultować się ze wspólnotą i upewnić, czy konieczne jest uzyskanie formalnej zgody.
Właściciel lokalu może więc prowadzić działalność gospodarczą w lokalu mieszkalnym, o ile nie powoduje ona uciążliwości dla innych mieszkańców i nie zmienia funkcji lokalu. Jeśli jednak działalność wiąże się ze zmianą sposobu użytkowania lokalu czy zmianą przeznaczenia lokalu, zwiększonym ruchem klientów czy hałasem, konieczne może być uzyskanie zgody wspólnoty. Warto również sprawdzić regulamin wspólnoty, który może zawierać dodatkowe ograniczenia. Podobne zasady dotyczą wynajmowanych mieszkań, gdzie kluczowa jest również zgoda właściciela lokalu wykorzystywanego na prowadzenie działalności gospodarczej.
