W Polsce istnieją dwa główne typy organizacji odpowiedzialnych za zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi. Są nimi wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mieszkaniowe. I choć obie formy mają na celu zarządzanie zasobami mieszkaniowymi, różnią się pod wieloma względami. W artykule wskażemy różnice między spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą.
Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa w spółdzielni mieszkaniowej?
Kiedy może powstać wspólnota w spółdzielniach mieszkaniowych? Co to jest wspólnota? Wspólnota mieszkaniowa w spółdzielni mieszkaniowej powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu na pełną własność. Kiedy mówimy o wspólnocie mieszkaniowej w praktyce? Co to jest wspólnota mieszkaniowa?Wówczas, kiedy pierwszy lokal mieszkalny w budynku spółdzielczym zostaje przekształcony na własność osoby prywatnej, automatycznie tworzy się wspólnota mieszkaniowa. W praktyce wygląda to tak, że członek spółdzielni, który posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (na przykład lokalu mieszkalnego), może wystąpić o przekształcenie tego prawa w odrębną własność. Wymaga to uregulowania wszelkich zobowiązań finansowych wobec spółdzielni oraz uzyskania odpowiednich dokumentów, w tym zaświadczenia o braku zaległości. Wówczas spółdzielnia mieszkaniowa musi dokonać podziału danej nieruchomości i sporządzić odpowiednie dokumenty. Są nimi jak plan podziału i księgi wieczyste dla nowo wyodrębnionych lokali. Po przekształceniu prawa do lokalu, nowe akty notarialne ustanawiające odrębną własność są wpisywane do księgi wieczystej, a lokal staje się odrębną nieruchomością.
Jak wspomnieliśmy, wspólnota mieszkaniowa powstaje w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu na własność w budynku spółdzielczym. Oznacza to, że od tego momentu, w budynku istnieją zarówno lokale będące odrębną własnością, jak i należące do spółdzielni. Co jest wspólnotą mieszkaniową? Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali oraz sama spółdzielnia mieszkaniowa, która reprezentuje interesy właścicieli lokali niewyodrębnionych.
Spółdzielnia a wspólnota – wskazujemy różnice. Wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia – jak działają? Jak w ramach spółdzielni mieszkaniowej funkcjonuje wspólnota? Otóż wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomościami wspólnymi, takimi jak klatki schodowe, dachy, elewacje czy tereny przyległe. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej, decyzje dotyczące zarządzania podejmowane są na zebraniach wspólnoty przez właścicieli lokali. W przypadku, gdy spółdzielnia mieszkaniowa wciąż posiada niewyodrębnione lokale, może pełnić rolę zarządcy nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa może również zdecydować o wyborze innego zarządcy lub zarządzać nieruchomością samodzielnie.
Właściciele lokali mieszkalnych – wyodrębnionych oraz spółdzielnia mieszkaniowa występująca w imieniu właścicieli niewyodrębnionych lokali, wspólnie ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Każdy właściciel płaci proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości wspólnej.
Kto jest właścicielem spółdzielni?
Spółdzielnia mieszkaniowa to rodzaj organizacji zrzeszającej osoby fizyczne lub prawne, której celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych swoich członków poprzez zapewnianie im lokali mieszkalnych lub użytkowych oraz zarządzanie nieruchomościami, w tym zarządzanie mieszkaniami spółdzielczymi. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych mówimy, że spółdzielnia mieszkaniowa posiada osobowość prawną. Mówiąc o osobowości prawnej mamy na myśli, że jest samodzielnym podmiotem prawnym, mającym własne prawa i obowiązki. Zgodnie z tym, spółdzielnia może zawierać umowy, nabywać i zbywać nieruchomości oraz prowadzić działalność gospodarczą. Członkiem spółdzielni może zostać każda osoba, która wniesie odpowiedni wkład mieszkaniowy lub budowlany oraz spełni inne warunki określone w statucie spółdzielni, a członkostwo daje prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz do udziału w zarządzaniu spółdzielnią.
Warto również wiedzieć, że spółdzielnia mieszkaniowa działa na podstawie statutu, który jest wewnętrznym aktem prawnym określającym prawa i obowiązki członków, zasady zarządzania oraz inne istotne kwestie organizacyjne.
Najwyższym organem decyzyjnym spółdzielni jest walne zgromadzenie, składające się ze wszystkich jej członków. Podejmuje kluczowe decyzje dotyczące działalności spółdzielni, zatwierdza sprawozdania finansowe, wybiera zarząd i radę nadzorczą. Z kolei zarząd jest odpowiedzialny za bieżące zarządzanie spółdzielnią i reprezentowanie jej na zewnątrz. Jest wybierany przez walne zgromadzenie. Kontrolę nad działalnością zarządu sprawuje rada nadzorcza, która nadzoruje wykonanie uchwał walnego zgromadzenia. Jej członkowie są wybierani przez walne zgromadzenie.
Spółdzielnia zarządza nieruchomościami, które posiada. Wśród nieruchomości należących do spółdzielni i zarządzanych przez nią należą budynki mieszkalne, lokale użytkowe i tereny przyległe. Działalność spółdzielni jest finansowana z wkładów członkowskich, czynszów oraz innych opłat wnoszonych przez członków. Spółdzielnia może również prowadzić działalność gospodarczą, tj. wynajmować lokale użytkowe, co jest dodatkowym źródłem dochodów.
Spółdzielnia mieszkaniowa ma na celu zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych swoich członków poprzez:
- budowę i utrzymanie budynków mieszkalnych,
- zapewnienie odpowiednich warunków mieszkaniowych,
- zarządzanie nieruchomościami w sposób efektywny i zgodny z interesami członków,
- organizowanie różnorodnych usług dla mieszkańców, takich jak remonty, konserwacje czy utrzymanie czystości.
Właścicielem spółdzielni mieszkaniowej jest sama spółdzielnia, która ma osobowość prawną. Spółdzielnia jest organizacją zrzeszającą jej członków, ale nie jest własnością tych członków w tradycyjnym sensie. Jak wygląda struktura własnościowa spółdzielni mieszkaniowej? Spółdzielnia mieszkaniowa jest osobą prawną, co oznacza, że sama spółdzielnia posiada prawa i obowiązki w obrocie prawnym. Jest właścicielem majątku, który do niej należy, w tym nieruchomości, budynków, lokali oraz innych aktywów.
Członkowie spółdzielni mają prawo do korzystania z lokali spółdzielczych i uczestniczenia w zarządzaniu spółdzielnią poprzez wybieranie i bycie wybieranym do organów spółdzielni, takich jak zarząd czy rada nadzorcza – gwarantuje to prawo spółdzielcze. Członkostwo daje również prawo do udziału w walnym zgromadzeniu, gdzie podejmowane są kluczowe decyzje dotyczące spółdzielni. Ponadto członkowie wnoszą wkłady mieszkaniowe lub budowlane, które uprawniają ich do korzystania z określonego lokalu. Jednak wniesienie wkładu mieszkaniowego nie oznacza, że członek spółdzielni staje się właścicielem nieruchomości – lokal nadal pozostaje własnością spółdzielni – aż do momentu przekształcenia prawa do lokalu na odrębną własność.
Członkowie spółdzielni mogą mieć różne prawa do lokali, tj.:
- spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – prawo to nie jest dziedziczne ani też zbywalne. Członek ma prawo do korzystania z lokalu na podstawie umowy, ale nie ma prawa własności lokalu,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – jest ono bardziej zbliżone do prawa własności, ale nadal lokal jest własnością spółdzielni. To prawo jest dziedziczne i zbywalne.
- odrębna własność lokalu – po przekształceniu spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność, członek staje się pełnoprawnym właścicielem lokalu, a wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomościami wspólnymi.
Spółdzielnia mieszkaniowa, jako osoba prawna, jest właścicielem swojego majątku, w tym nieruchomości. Członkowie spółdzielni mają prawo do korzystania z lokali na podstawie wniesionych wkładów oraz uczestniczenia w zarządzaniu spółdzielnią, ale nie są właścicielami spółdzielni w sensie prawnym. Właściwa struktura zarządzania oraz prawa i obowiązki członków spółdzielni są określone w statucie spółdzielni oraz odpowiednich przepisach prawnych.
Czy w bloku spółdzielczym może powstać wspólnota mieszkaniowa?
W bloku spółdzielczym może powstać wspólnota mieszkaniowa. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej w takim budynku jest związane z wyodrębnieniem pierwszego lokalu mieszkalnego na pełną własność. Raz jeszcze należy podkreślić, iż w momencie, gdy pierwszy lokal w budynku spółdzielczym zostaje przekształcony na odrębną własność, na przykład poprzez sprzedaż lub przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność, automatycznie powstaje wspólnota mieszkaniowa. Istotne jest, że przekształcenie to wymaga wpisu do księgi wieczystej i sporządzenia odpowiedniego aktu notarialnego.
Wspólnota mieszkaniowa składa się z właścicieli wyodrębnionych lokali (są to członkowie wspólnoty mieszkaniowej) oraz samej spółdzielni, która reprezentuje interesy właścicieli lokali niewyodrębnionych, czyli tych, którzy nadal posiadają spółdzielcze własnościowe prawo lub lokatorskie prawo do lokalu.
Właściciele lokali wyodrębnionych (właściciel nieruchomości) oraz spółdzielnia, która zarządza lokalami niewyodrębnionymi, wspólnie podejmują decyzje dotyczące zarządzania nieruchomościami wspólnymi, takimi jak dach, klatki schodowe czy fundamenty. Zarządzanie może być realizowane przez zarząd wspólnoty, który składa się z właścicieli lokali lub profesjonalnego zarządcy wybranego przez wspólnotę.
Spółdzielnia mieszkaniowa, jako właściciel lokali niewyodrębnionych, pozostaje członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Ma prawo do udziału w zebraniach wspólnoty i do głosowania proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej są dzielone między wszystkich członków wspólnoty, w tym właścicieli lokali wyodrębnionych i spółdzielnię mieszkaniową. Każdy właściciel płaci proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości wspólnej.
Warto wiedzieć, że wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje dotyczące zarządzania nieruchomościami wspólnymi, co może obejmować kwestie remontów, utrzymania budynku oraz finansów. Decyzje te podejmowane są na zebraniach wspólnoty, gdzie głosy właścicieli są proporcjonalne do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Z kolei właściciele lokali wyodrębnionych mają większą samodzielność i mogą podejmować decyzje dotyczące swoich lokali, ale muszą współpracować z innymi członkami wspólnoty mieszkaniowej w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnymi.
Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa w spółdzielni mieszkaniowej? W bloku spółdzielczym może powstać wspólnota mieszkaniowa, gdy pierwszy lokal zostanie wyodrębniony na pełną własność. Jak działa wspólnota mieszkaniowa w praktyce? Powstanie wspólnoty mieszkaniowej oznacza, że zarówno właściciele wyodrębnionych lokali, jak i spółdzielnia mieszkaniowa, muszą wspólnie zarządzać nieruchomościami wspólnymi. Proces ten daje właścicielom większą autonomię, ale jednocześnie również wymaga harmonijnej współpracy i podejmowania wspólnych decyzji dotyczących zarządzania budynkiem.
