Definicja płynności finansowej to nic innego jak zdolność do terminowego spłacania teraźniejszych wierzytelności. Potrzebują jej wszystkie podmioty działające w gospodarce ? także wspólnoty mieszkaniowe.
Nie da się ukryć, że mnóstwo podmiotów, zarówno państwowych, jak i prywatnych ma problemy z utrzymaniem płynności finansowej. Opóźnienia w spłacie należności wiążą się z kosztownymi odsetkami, karami finansowymi, złą renomą wśród kontrahentów oraz koniecznością zaciągania kolejnych kredytów. Pojawia się problem z zaspokajaniem podstawowych potrzeb danego podmiotu.
Problem ten dotyczy wszystkich, również wspólnot mieszkaniowych, które powinny dbać o utrzymanie prawidłowego poziomu płynności. Na szczęście, jest to możliwe, dzięki skupieniu swojej uwagi na kilku newralgicznych obszarach.
Wspólnota mieszkaniowa ? rodzaje ponoszonych kosztów
Podstawową przyczyną problemów z utrzymaniem płynności finansowej jest wyższy poziom wydatków niż dochodów spływających do wspólnoty. Źródłem środków finansowych są w tym przypadku opłaty stanowiące tzw. ?czynsz?, czyli zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz zaliczka na media. Ustalenie poszczególnych składowych jest niezwykle ważne. Podczas planowania wysokości opłaty należy brać pod uwagę przede wszystkim dane historyczne, ponieważ wydatki są dość przewidywalne. Niedopuszczalnym jest jednak pobieranie zaliczek dokładnie równych wydatkom w roku poprzednim, ponieważ w przypadku pojawienia się problemów z terminowością wpłat ze strony mieszkańców lub wystąpienia nieprzewidywalnych kosztów, np. z powodu awarii może dojść do utraty płynności finansowej.
Możemy wyróżnić szereg kosztów, które każdego miesiąca ponosi wspólnota mieszkaniowa.
Należą do nich:
- opłaty za zużycie energii elektrycznej w części wspólnej (klatki schodowe, piwnice itp.);
- opłaty za ogrzewanie części wspólnej;
- opłaty za zużycie wody w części wspólnej (podlewanie trawnika, sprzątanie);
- utrzymanie czystości w części wspólnej;
- utrzymanie windy;
- naprawy, remonty pojawiające się na bieżąco;
- czynności konserwacyjne;
- koszenie trawy, podlewanie trawników, odśnieżanie w porze zimowej;
- planowane remonty, np. malowanie klatki schodowej, budowa placów zabaw dla dzieci;
- wynagrodzenie dla pracowników wspólnoty mieszkaniowej;
- ochrona
- zarządzanie nieruchomością, księgowość
- przeglądy obowiązkowe
Nie wszystkie powyższe pozycje występują w każdej wspólnocie, np. ochrona czy utrzymanie windy zależy od indywidualnej charakterystyki budynków mieszkalnych oraz dobrowolnych decyzji właścicieli.
Znając historycznie wszystkie te wydatki możliwe jest dość precyzyjne oszacowanie kosztów w przyszłym czasie. Prawidłowo przeprowadzone prognozowanie pomoże zapewnić płynność finansową.
Sposoby na utrzymanie płynności finansowej
- Ustalenie optymalnej wysokości składek.
- Skuteczna windykacja sądowa osób zalegających z opłatami, w tym niedopuszczenie do zbyt wysokich zaległości, które w przyszłości mogą okazać się nieściągalne
- windykacja uzyskanych tytułów wykonawczych z nieruchomości, w tym ustanowienie hipoteki, może zabezpieczyć wspólnotę przed zadłużonymi osobami, które zbywają nieruchomości. Według prawa obciążony nie może być nowy właściciel, dlatego warto się zabezpieczyć na taki wypadek.
- Naliczanie odsetek należących się z tytułu nowych regulacji prawnych osobom zwlekającym z uiszczaniem opłat. Jest rekompensatą nie tylko za utratę wartości pieniądza, ale odsetki również pełnią funkcję mobilizującą.
- Optymalizacja podatkowa poprzez wykorzystanie sprzyjających w danej sytuacji przepisów prawa podatkowego. Zaleca się zatrudnienie doświadczonego doradcy podatkowego.
Nic jednak nie zastąpi rozsądnej gospodarności, polegającej na ostrożnym wydatkowaniu środków finansowych. Ma to szczególne znaczenie w przypadku planowanych prac remontowych lub inwestycyjnych, gdzie pole do oszczędności jest największe. Warto poszukiwać tańszych dostawców materiałów budowlanych czy remontowych. W przypadku dużych zamówień możemy liczyć na znaczne rabaty. Zapoznanie się ze wszystkimi dostępnymi ofertami na rynku również może przynieść wymierne korzyści finansowe, co pomoże w utrzymaniu płynności.
