Coraz częściej mieszkańcy bloków, zwłaszcza na parterze, zastanawiają się, do kogo należy teren zielony przed ich oknami. Czy mogą sadzić kwiaty, ustawić meble ogrodowe i korzystać z niego tak, jak z własnego ogródka? W praktyce wiele zależy od tego, czy ogródek stanowi część nieruchomości wspólnej, czy też został wydzielony do wyłącznego korzystania. Warto przyjrzeć się, przepisom dotyczącym posiadania ogródka przy bloku i jak je interpretować.
Do kogo należy ogródek przed blokiem?
Wielu właścicieli mieszkań, szczególnie tych położonych na parterze, traktuje teren przed oknem jak swój ogródek. Jednak zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali, teren zielony wokół budynku jest zazwyczaj częścią nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że nie jest on pomieszczeniem przynależnym do konkretnego mieszkania, nawet jeśli ktoś dba o nie własnym staraniem.
Jeśli teren znajduje się w granicach nieruchomości gruntowej, ale nie został wydzielony w akcie notarialnym, nie można mówić o prawie własności. Właściciel lokalu może jednak otrzymać prawo do wyłącznego korzystania z ogródka – dzieje się tak zwykle jeśli mówimy o umowie quoad usum, która określa podział korzystania z terenu wspólnego między mieszkańców. Taki sposób użytkowania jest dość powszechny w zabudowie wielorodzinnej i pozwala uniknąć konfliktów między sąsiadami. Wspólnota mieszkaniowa może także udzielić zgody nieodpłatnie, jeśli uzna, że dany teren nie ma znaczenia użytkowego dla pozostałych mieszkańców.
Czy można mieć ogródek pod blokiem?
Posiadanie ogródka przed blokiem nie zawsze oznacza, że jest się jego właścicielem. W praktyce użytkowanie ogródka ma charakter umowny – mieszkańcy uzyskują wyłączne prawo lub prawo do wyłącznego korzystania na podstawie decyzji zarządu wspólnoty lub uchwały. To oznacza, że teren pozostaje częścią nieruchomości wspólnej, ale może być wykorzystywany przez konkretnego mieszkańca.
Warto pamiętać, że takie rozwiązanie nie daje pełnego prawa własności, lecz jedynie prawo użytkowania, które można uznać jako służebność gruntową. Zapisy umowy do korzystania z ogródków powinny być uregulowane odpowiednią umową i zapisane w regulaminie wspólnoty, tak aby uniknąć sporów o granice lub zasady pielęgnacji. Zdarza się, że ogródki przed blokami są wykorzystywane jako wyznaczone miejsce składowania odpadów lub jako miejsce na składowanie niepotrzebnych przedmiotów. Takie działanie jest jednak sprzeczne z zasadami estetyki i może naruszać wiele zasad współżycia społecznego. Jeśli ktoś samowolnie zajmuje teren wspólny – jest to samowolne zajęcie, a nawet może być działaniem bezprawnym, ponieważ nie wolno naruszać samowolnie posiadania cudzej własności, nawet gdy wydaje się, że takie zachowanie nikomu nie szkodzi.
Czy można ogrodzić ogródek w bloku?
Ogrodzenie ogródka przy bloku to temat, który często wzbudza emocje. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, właściciel lokalu nie może dowolnie stawiać płotu na terenie należącym do nieruchomości wspólnej. Oznaczałoby to ograniczenie dostępu innym mieszkańcom. Jeśli jednak wspólnota mieszkaniowa wyrazi zgodę, a ogródek jest wykorzystywany w ramach wyłącznego korzystania, ogrodzenie może być dopuszczalne. Warto wówczas pamiętać o kwestiach bezpieczeństwa – ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia ani ograniczać bezpieczeństwa ludzi. Nie wolno też przechowywać tam materiałów łatwopalnych ani zanieczyszczać terenu. Częstym błędem jest urządzanie mini placu zabaw lub rozpalanie ognisk. Takie działania powinny być wcześniej skonsultowane z administratorem budynku.
W zabudowie wielorodzinnej i zabudowie szeregowej zdarza się, że mieszkańcy ogradzają teren, nie posiadając na to zgody wspólnoty. Wtedy zarząd wspólnoty może żądać przywrócenia stanu pierwotnego, ponieważ teren ten należy do wszystkich właścicieli lokali. Wspólnota ma również prawo do rozwiązania umowy o użytkowanie w przypadku nieprzestrzegania zasad określonych w regulaminie wspólnoty.
Czy ogródek jest częścią wspólną mieszkania?
To jedno z najczęściej zadawanych pytań w podobnych sprawach. Odpowiedź zależy od tego, jak dany teren został ujęty w dokumentach. Jeżeli w akcie notarialnym lub podziale geodezyjnym nie wskazano, że ogródek jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu, jest on częścią nieruchomości wspólnej. Bywa, że deweloper sprzedaje mieszkania z ogródkami, które są przypisane konkretnym lokalom. Wtedy ogródek staje się własnością nabywcy i wchodzi w skład odrębnej własności lokalu. W większości przypadków jednak ogródek przy bloku pozostaje częścią terenu wspólnego, przeznaczonego do użytku właścicieli lokali.
Oznacza to, że właściciel ma jedynie prawo do wyłącznego korzystania, które nie daje mu możliwości sprzedaży ogródka osobno. Prawo własności dotyczy samego mieszkania, natomiast teren przed blokiem jest jedynie przekazany do wyłącznej dyspozycji. Jeśli właściciel lokalu planuje postawić altankę, domek narzędziowy lub inny obiekt, musi uzyskać zgodę wspólnoty, a czasem nawet pozwolenie budowlane, jeśli zmienia to wygląd części budynku. Nieprzestrzeganie tych zasad może być uznane za naruszenie i działanie niezgodne z przepisami prawa.
Jakie obowiązki ma właściciel ogródka?
Każdy, kto korzysta z ogródka przy bloku, powinien dbać o jego stan i porządek. Niedopuszczalne jest składowanie niepotrzebnych przedmiotów, wyrzucanie śmieci, a nieczystości przenieść należy w inne miejsca. Ogródek nie może służyć jako schowek, ponieważ jest to teren wspólny.
Jeśli teren został wydany na zasadach zapisanych w umowie quoad usum, wspólnota może określić obowiązek płacenia, tj. ustalając miesięczny czynsz za korzystanie z tego terenu. W takim przypadku ogródek nie jest przekazany w ramach prawa własności, lecz w drodze użytkowania, a pieniądze z tego tytułu mogą wspierać bieżące utrzymanie budynku. Niektóre wspólnoty zawierają takie umowy z firmą zarządzającą nieruchomościami, która może ustalić regulamin, w którym określa zasady korzystania z terenu i obowiązki użytkowników.
Ogródek a prawo i regulaminy
Wszystkie kwestie związane z ogródkami reguluje kodeks cywilny i przepisy kodeksu cywilnego. Obejmują one służebność gruntową, wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli oraz prawo własności. Dodatkowo każda wspólnota powinna wprowadzić własne zasady w regulaminie wspólnoty, aby określić sposób korzystania z ogródków i zapobiegać sporom.
Jeżeli ogródek jest użytkowany w sposób sprzeczny z przeznaczeniem, przykładowo przez gromadzenie odpadów lub urządzenie warsztatu w ramach działalności gospodarczej, wspólnota ma prawo cofnąć zgodę. Wtedy użytkownik musi przywrócić teren do stanu pierwotnego.
Na co należy zwrócić uwagę kupując mieszkanie z ogródkiem?
Kupując mieszkanie na parterze, warto dokładnie sprawdzić, czy ogródek jest objęty prawem własności, czy tylko przekazany do wyłącznego korzystania. Należy zwrócić uwagę na zapisy w akcie notarialnym i upewnić się, czy ogródek jest pomieszczeniem przynależnym. W niektórych przypadkach deweloper zastrzega, że ogródek będzie przypisany do mieszkania w drodze umowy quoad usum. Oznacza to, że kupujący zyskuje prawo użytkowania, a nie własność. Jeśli więc właściciel lokalu chce później sprzedać nieruchomość, ogródek nie będzie stanowił jej części składowej. Takie niuanse warto omówić z notariuszem lub specjalistą. Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej albo masz problem prawny, zawsze warto zapytaj prawnika. Możesz też skorzystać z konsultacji online. Zadanie pytania, ma które otrzymasz wyjaśnienie przepisów w prosty sposób, jest najszybszą drogą do pozyskania wiedzy na ten temat.
Ogródek przy bloku może być ogromną zaletą, ale tylko wtedy, gdy korzystasz z niego zgodnie z zasadami. W większości przypadków teren ten stanowi część wspólną nieruchomości, przeznaczoną do użytku właścicieli lokali. Można go użytkować na zasadach wyłącznego korzystania, ale bez prawa sprzedaży. Jeżeli planujesz zmianę sposobu użytkowania, ogrodzenie lub remont, koniecznie skonsultuj to z wspólnotą mieszkaniową. Pamiętaj, że działanie bez zgody zarządu może zostać uznane za działaniem bezprawnym. Na koniec – jeśli jeszcze nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania, możesz napisać do kancelarii lub firmy zarządzającej. Prawidłowo sporządzone umowy i znajomość prawa pozwolą uniknąć konfliktów, a Twój ogródek stanie się miejscem relaksu, a nie problemów prawnych.
Warto też pamiętać, że wszelkie dane osobowe w postaci imienia, czy numeru telefonu, przetwarzane są tylko w zakresie związanym z realizacją usługi, na przykład kontaktu lub w celu przesłania rabatu. Serwisy prawne przestrzegają przepisów o własności intelektualnej i przesyłanie informacji handlowych odbywa się zgodnie z prawem. Zadbaj więc o porządek, unikaj składowania niepotrzebnych przedmiotów i dbaj, by nie stwarzać zagrożenia dla innych. Wtedy ogród przy bloku stanie się prawdziwą oazą spokoju. Takie miejsca służą wyłącznie Tobie, ale z poszanowaniem prawa i Twoich sąsiadów.
