Wielu mieszkańców zastanawia się, kto płaci za wymiany wodomierzy we wspólnocie mieszkaniowej. Sprawa ta pojawia się zazwyczaj przy obowiązkowej legalizacji urządzeń pomiarowych lub ich awarii. Wodomierze zlokalizowane w lokalach poszczególnych właścicieli służą do pomiaru zużycia wody w danym mieszkaniu i nie są częścią nieruchomości wspólnej, co ma istotne znaczenie przy ustalaniu odpowiedzialności.
Kto płaci za wymianę wodomierzy w bloku?
Wspólnota mieszkaniowa działa na podstawie ustawy o własności lokali, uchwał oraz regulaminów. Określają one, które elementy należą do części nieruchomości, a które są przypisane do prywatnego użytkowania. W praktyce koszt wymiany wodomierzy zależy od tego, czy dany licznik jest przypisany do instalacji indywidualnej, czy do układu wspólnego.
Zasadą jest, że urządzenia znajdujące się w lokalach poszczególnych właścicieli i służące wyłącznie im – są utrzymywane przez właściciela. To oznacza, że obowiązek zapewnienia sprawnego wodomierza w takim przypadku stanowi część obowiązku utrzymania swojego lokalu.
Jeśli jednak uchwała wspólnoty przewiduje, że koszty wymiany wodomierzy będą rozliczane w ramach kosztów zarządu nieruchomości wspólnej, wówczas kwota wymiany obciąża właścicieli pośrednio – poprzez system miesięcznych wpłat zaliczkowych. W tym scenariuszu koszt wymiany wodomierzy jest pokrywany z bieżących opłat lub z funduszu remontowego, co wymaga jasnego zapisu w regulaminie.
Czasami wspólnota decyduje się na wymianę wszystkich liczników jednocześnie, aby zapewnić zgodność metrologiczną. Wówczas ponoszenie kosztów jest wspólne, niezależnie od miejsca montażu urządzenia, a finansowanie może pochodzić ze środków zgromadzonych na koncie wspólnoty.
Do kogo należy obowiązek wymiany wodomierza?
Odpowiedź na to pytanie wymaga odniesienia się do przepisów i praktyki orzeczniczej. Sąd apelacyjny w kilku sprawach (oznaczonych m.in. „r sygn akt”) podkreślił, że rozstrzygające jest zaklasyfikowaniem danego pomieszczenia lub urządzenia do części nieruchomości wspólnej lub prywatnej. Jeśli wodomierz jest elementem użytku właścicieli poszczególnych lokali, to właściciel pokrywa pełny koszt wymiany wodomierzy.
Natomiast gdy wodomierz jest częścią głównej instalacji wodnej w budynku, stanowi element utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a więc ponoszenie kosztów rozlicza się proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej. W takich sytuacjach koszt wymiany wodomierzy jest finansowany podobnie jak inne wydatki na bieżącą konserwację i utrzymywanie w należytym stanie instalacji.
Wspólnota a spółdzielnia – różnice w zasadach
Warto wiedzieć, że spółdzielnia mieszkaniowa może stosować odmienne reguły niż wspólnota. W spółdzielniach częściej koszty wymiany rozlicza się zbiorczo, niezależnie od tego, czy urządzenie znajduje się w lokalu prywatnym, czy jest wspólne. Wynika to z innego podejścia do zarządzania i finansowania – funduszu remontowego lub innych opłat.
We wspólnotach natomiast większy nacisk kładzie się na indywidualne rozliczanie kosztów zgodnie z zasadą, że właściciel odpowiada za to, co służy wyłącznie jego lokalowi. W efekcie, choć dwa budynki mogą wyglądać podobnie, zasady rozliczeń mogą się diametralnie różnić.
Dlaczego jasne zasady są ważne?
Pytanie wymaga zatem odpowiedzi, jak uniknąć sporów o finansowanie. Kluczowe jest, aby regulaminy wspólnoty precyzyjnie określały, kto odpowiada za wymiany wodomierzy i z jakiego źródła będą one finansowane. Powinno to obejmować także sytuacje awarii oraz obowiązkowej legalizacji urządzeń pomiarowych.
Dobrą praktyką jest podejmowanie uchwał, które jasno wskazują, czy finansowanie odbywa się z prywatnych środków, czy z budżetu wspólnoty. W tym drugim wspomnianym przypadku wydatek może być pokrywany w formie miesięcznych wpłat zaliczkowych lub ze specjalnego konta. Dzięki temu właściciele wiedzą, jakie ponoszenia kosztów są przewidywane i na ich podstawie mogą planować swoje wydatki.
W większości przypadków wodomierze zlokalizowane w lokalach poszczególnych właścicieli wymieniane są na koszt właściciela, zgodnie z obowiązkiem utrzymania swojego lokalu. Jeżeli jednak regulamin wspólnoty lub uchwała przewidują, że koszty wymiany są częścią kosztów zarządu nieruchomości wspólnej, wówczas koszt wymiany obciąża właścicieli pośrednio – poprzez opłaty do wspólnoty.
Warto też przy tym pamiętać, że każdy właściciel, który chce otrzymywać oferty dotyczące wymiany urządzeń, musi wyrazić zgodę na przesyłanie informacji handlowych, na przykład w celu przesłania rabatu lub zaproponowania nowej usługi w zakresie świadczeniu usług wodomierzowych.
Jasne zasady zapisane w dokumentach wspólnoty i konsekwentne ich stosowanie to najlepszy sposób na uniknięcie sporów i zapewnienie sprawnego funkcjonowania budynku.
